Фактическое использование объекта недвижимости

Фактическое использование объекта недвижимости

ГБУ РХ «ЦГКО» является уполномоченной организацией по обследованию объектов недвижимости для определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений в целях налогообложения по правилам, установленным статьей 378.2 Налогового кодекса РФ.

Определение вида фактического использования — это сбор данных об объекте недвижимости на основе:

  • сведений Единого государственного реестра недвижимости;
  • технической документации об объекте;
  • правоустанавливающих и иных юридически значимых документов, находящихся в распоряжении органов местного самоуправления:
  • результатов непосредственного внешнего и внутреннего осмотра объекта (обследования).

Цель обследования – установление вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений путем их осмотра.

Порядок обследования утвержден постановлением Правительства Республики Хакасия от 12.08.2014 № 407.

Основания для проведения мероприятий по обследованию объекта:

  • утвержденный график обследования;
  • заявление правообладателя с просьбой провести обследование в целях исключения объекта из Перечня (проекта Перечня), формируемого в соответствии со ст.378.2 НК РФ. Данное заявление подается в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Хакасия.

График обследования формируется ежеквартально и размещается на сайте ГБУ РХ «ЦГКО» для ознакомления заинтересованными лицами.

Правообладатель объекта, включенного в график, вправе принять участие в осмотре объекта, представить для обозрения техническую документацию, подтверждающую назначение объекта.

В ходе обследования объекта специалисты ГБУ РХ «ЦГКО» осуществляют фото- и видеосъемку.

Если собственник (арендатор, пользователь) объекта недвижимости препятствует фото-, видеосъемке, либо доступ на объект невозможен по иным причинам, решение о фактическом использовании объекта недвижимости принимается в результате визуального осмотра по внешним признакам такого объекта.

По результатам обследования специалисты ГБУ РХ «ЦГКО» составляют акт о фактическом использовании зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений.

Результаты обследования размещаются на сайте ГБУ РХ «ЦГКО» для ознакомления заинтересованными лицами.

Если по результатам обследования более 20% площади объекта недвижимости фактически используется для размещения объектов торговли, офисов, общественного питания, бытового обслуживания, сведения о таком объекте передаются в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Хакасия для включения в Перечень объектов, налогообложение по которым осуществляется исходя из кадастровой стоимости (ст. 378.2 Налогового кодекса РФ).

Со списком объектов недвижимости, подлежащих включению в Перечень объектов, облагаемых налогом на имущество исходя из кадастровой стоимости на 2019 год можно ознакомиться здесь.

ПРАВИТЕЛЬСТВО САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

от 25 июля 2016 года N 402

Об утверждении Порядка определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений

(с изменениями на 26 июня 2019 года)

1. Утвердить прилагаемый Порядок определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений.

2. Определить министерство имущественных отношений Самарской области органом исполнительной власти Самарской области, уполномоченным на определение вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений.

3. Рекомендовать главам муниципальных образований Самарской области оказывать содействие министерству имущественных отношений Самарской области в проведении работ по определению перечня объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, и вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, расположенных на территориях муниципальных образований Самарской области.

4. Опубликовать настоящее Постановление в средствах массовой информации.

5. Настоящее Постановление вступает в силу со дня его официального опубликования, за исключением пункта 1 настоящего Постановления, вступающего в силу со дня официального опубликования настоящего Постановления и распространяющего свое действие до установления федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере имущественных отношений, порядка определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений.

Первый вице-губернатор — председатель
Правительства Самарской области
А.П.НЕФЕДОВ

Порядок определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений

Утвержден
Постановлением
Правительства Самарской области
от 25 июля 2016 г. N 402

1. Настоящий Порядок определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений разработан в соответствии со статьей 378.2 части второй Налогового кодекса Российской Федерации в целях определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений (далее — объекты недвижимости), используемых для:

делового, административного или коммерческого назначения;

размещения торговых объектов, объектов общественного питания, бытового обслуживания;

размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки).

2. Вид фактического использования объектов недвижимого имущества определяется министерством имущественных отношений Самарской области (далее — уполномоченный орган) с учетом положений пунктов 3, 4, 4.1, 5 статьи 378.2 части второй Налогового кодекса Российской Федерации.

Для осуществления своих полномочий, указанных в пункте 9 настоящего Порядка, уполномоченный орган вправе привлекать подведомственные ему организации.

3. Для определения вида фактического использования объектов недвижимости для целей налогообложения используются:

сведения из Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН);

документы технического учета (инвентаризации);

акты осмотра объектов недвижимого имущества, указанные в пунктах 5 и 9 настоящего Порядка и свидетельствующие о фактическом использовании объектов недвижимости.

4. Юридические и физические лица, являющиеся собственниками объектов недвижимости, или унитарные предприятия, владеющие такими объектами на праве хозяйственного ведения, органы государственной власти, органы местного самоуправления в Самарской области (далее — заявители) вправе направить в уполномоченный орган заявление по форме согласно приложению 1 к настоящему Порядку об определении вида фактического использования объектов недвижимости (далее — заявление) в случае несогласия с включением или невключением соответствующего объекта недвижимости в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, для целей налогообложения (далее — Перечень) после опубликования Перечня в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Вид фактического использования объектов недвижимости по обращениям заявителей, предусмотренным настоящим пунктом, определяется уполномоченным органом в отношении каждого объекта недвижимости не более одного раза в период с 1 января по 31 декабря каждого календарного года.

5. В заявлении указываются:

фамилия, имя и отчество (при наличии), место жительства заинтересованного лица, реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для физического лица);

полное наименование, юридический адрес, местонахождение, государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в Едином государственном реестре юридических лиц и идентификационный номер налогоплательщика (для юридического лица, кроме органов государственной власти, органов местного самоуправления в Самарской области);

кадастровый номер, площадь, адрес и наименование объекта недвижимости, в отношении которого подано заявление;

кадастровый номер земельного участка, сведения о котором содержатся в ЕГРН и в границах которого расположен объект недвижимости, в отношении которого подано заявление (при наличии таких сведений у заявителя);

почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, телефон для связи с заявителем.

К заявлению прилагаются:

копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для гражданина);

заверенные в установленном порядке документы, подтверждающие полномочия исполнительного органа юридического лица (кроме органов государственной власти, органов местного самоуправления в Самарской области);

документы, подтверждающие полномочия представителя заявителя, в случае, если с заявлением обращается представитель заявителя (кроме органов государственной власти, органов местного самоуправления в Самарской области);

заверенные в установленном порядке копии документов, удостоверяющих личность представителя заявителя;

документы, подтверждающие возникновение права собственности, хозяйственного ведения заявителя на объект недвижимости, в отношении которого подано заявление;

заверенные в установленном порядке органами технической инвентаризации документы технического учета (инвентаризации) объекта недвижимости (указанные документы могут быть представлены при их наличии у заинтересованного лица);

акты осмотра объектов недвижимого имущества, свидетельствующие о фактическом использовании объектов недвижимости, с приложением материалов фотосъемки, составленные соответствующими органами местного самоуправления в Самарской области по форме согласно приложению к настоящему Порядку (в случае обращения с заявлением органов местного самоуправления в Самарской области).

6. Уполномоченный орган проводит проверку поступивших заявления и документов на соответствие требованиям к их содержанию, укомплектованности и оформлению, установленным пунктом 5 настоящего Порядка.

Несоблюдение установленных пунктами 4, 5 настоящего Порядка требований и условий является основанием для принятия уполномоченным органом решения о возврате заявления и прилагаемых к нему документов заявителю с указанием причин возврата. Решение о возврате заявления и прилагаемых к нему документов принимается уполномоченным органом в течение 15 рабочих дней со дня поступления в уполномоченный орган заявления и документов, указанных в пункте 5 настоящего Порядка, и направляется заявителю по адресу, указанному в заявлении.

Читайте также:  Авансовый платеж при покупке квартиры

7. При отсутствии оснований для принятия уполномоченным органом решения о возврате заявления и прилагаемых к нему документов уполномоченный орган в течение 15 рабочих дней со дня регистрации заявления запрашивает сведения из ЕГРН об объекте недвижимости.

8. В случае если на основании сведений из ЕГРН, полученных в соответствии с пунктом 7 настоящего Порядка, не представляется возможным определить один из видов использования объектов недвижимости, предусмотренных пунктом 1 настоящего Порядка (с учетом положений пунктов 3, 4, 4.1, 5 статьи 378.2 части второй Налогового кодекса Российской Федерации), уполномоченный орган в течение 7 рабочих дней запрашивает сведения из ЕГРН о видах разрешенного использования земельных участков, на которых расположены соответствующие объекты недвижимости.

9. В случае если земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, не поставлен на государственный кадастровый учет либо в случае если на основании сведений из ЕГРН, полученных в соответствии с пунктом 8 настоящего Порядка, не представляется возможным определить один из видов использования объектов недвижимости, предусмотренных пунктом 1 настоящего Порядка (с учетом положений пунктов 3, 4, 4.1, 5 статьи 378.2 части второй Налогового кодекса Российской Федерации), предварительно письменно уведомив не менее чем за 5 дней правообладателей объектов недвижимости, уполномоченный орган либо подведомственная организация (в случае ее привлечения) осуществляет осмотр таких объектов недвижимости в течение 30 дней после получения данных сведений (за исключением случаев, если заявителями являются органы местного самоуправления в Самарской области).

10. Осмотр объектов недвижимости, указанный в пункте 9 настоящего Порядка, осуществляется комиссией, созданной решением уполномоченного органа, либо комиссией, созданной решением подведомственной организации (в случае ее привлечения). При этом правообладатели объектов недвижимости обязаны обеспечить беспрепятственный доступ членам комиссии для осмотра объекта недвижимости.

11. По итогам осмотра в течение 5 рабочих дней уполномоченным органом (подведомственной организацией) составляется акт осмотра объектов недвижимости по форме согласно приложению 2 к настоящему Порядку.

12. Уполномоченный орган на основании полученных сведений и документов, указанных в пунктах 7, 8 настоящего Порядка, а также на основании информации, полученной по результатам осмотра, указанного в пункте 9 настоящего Порядка, с учетом пункта 1 настоящего Порядка и положений, установленных пунктами 3, 4, 4.1, 5 статьи 378.2 части второй Налогового кодекса Российской Федерации, принимает:

решение об определении вида фактического использования объектов недвижимости, в случае если из полученных сведений и документов представляется возможным определить вид фактического использования объектов недвижимости, а также в случае отказа правообладателей объектов недвижимости в обеспечении беспрепятственного доступа членов комиссии к объекту недвижимости для его осмотра и наличия признаков размещения в нем офисов, и (или) торговых объектов, и (или) объектов общественного питания, и (или) объектов бытового обслуживания (акт осмотра в этом случае составляется с указанием выявленных признаков размещения офисов, и (или) торговых объектов, и (или) объектов общественного питания, и (или) объектов бытового обслуживания с приложением фотоматериалов и (или) видеоматериалов, в том числе фиксацией вывесок (конструкций) с реквизитами организаций, осуществляющих деятельность в обследуемом здании (строении, сооружении) и помещении, и (или) наименования обследуемых объектов недвижимого имущества, и указанием на обстоятельства, препятствовавшие доступу к объекту недвижимого имущества);

решение об отсутствии оснований для определения вида фактического использования объектов недвижимости, в случае если из полученных сведений и документов не представляется возможным определить вид фактического использования объектов недвижимости.

13. Решения, указанные в пункте 12 настоящего Порядка, принимаются уполномоченным органом в течение 20 рабочих дней со дня получения уполномоченным органом сведений и документов, указанных в пунктах 7, 8 настоящего Порядка, а также информации, полученной по результатам осмотра, указанного в пункте 9 настоящего Порядка.

Соответствующее решение направляется уполномоченным органом заявителю по адресу, указанному в заявлении.

14. Решения об определении вида фактического использования объектов недвижимости, не соответствующего положениям, установленным статьей 378.2 части второй Налогового кодекса Российской Федерации, являются основанием для исключения этих объектов недвижимости из Перечня, определенного уполномоченным органом на текущий налоговый период, а также на налоговые периоды, предшествующие календарному году направления заявления, предусмотренного пунктом 4 настоящего Порядка (но не более чем за три налоговых периода), в случае если такие объекты были включены в данный Перечень.

15. Объекты недвижимости, вид использования которых соответствует положениям, установленным статьей 378.2 части второй Налогового кодекса Российской Федерации, и в отношении которых поданы заявления об определении вида фактического использования и приняты решения об определении вида фактического использования до определения уполномоченным органом Перечня на очередной налоговый период, подлежат включению в этот Перечень.

Объекты недвижимости, вид использования которых соответствует положениям, установленным статьей 378.2 части второй Налогового кодекса Российской Федерации, и в отношении которых поданы заявления об определении вида фактического использования и приняты решения об определении вида фактического использования после определения уполномоченным органом Перечня на очередной налоговый период, подлежат включению в Перечень на налоговый период, следующий за очередным налоговым периодом.

16. Решения об отсутствии оснований для определения вида фактического использования объектов недвижимости являются основанием для исключения таких объектов из Перечня в случае, если заявителем исполнена обязанность по обеспечению беспрепятственного доступа для осмотра объекта недвижимости, установленная пунктом 10 настоящего Порядка.

Приложение 1. Заявление об определении вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений

Приложение 1
к Порядку
определения вида фактического
использования зданий (строений,
сооружений) и помещений

об определении вида фактического использования зданий (строений,

сооружений) и помещений

В министерство имущественных

отношений Самарской области

(для юридических лиц — полное наименование,

организационно-правовая форма, сведения о государственной регистрации;

для физических лиц — фамилия, имя, отчество, паспортные данные)

Адрес заявителя(ей) _______________________________________________________

(местонахождение юридического лица;

место регистрации физического лица)

Телефон (факс) заявителя(ей) ______________________________________________

Иные сведения о заявителе(ях) _____________________________________________

(для юридических лиц: ИНН, ОГРН)

Прошу(сим) определить вид фактического использования объекта недвижимого

имущества с кадастровым номером

Иные сведения об объекте недвижимого имущества ____________________________

(наименование, площадь, адрес)

Кадастровый номер земельного участка ______________________________________

(если земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет)

Исключить (включить) объект недвижимого имущества из Перечня объектов

недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в

отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость,

для целей налогообложения на _____ год.

Заявитель __________________________ Подпись ______________________________

(Ф.И.О., должность представителя

Ф.И.О. физического лица)

"_____" ___________ 20____ г. М.П.

Приложение 2. Акт осмотра объекта недвижимого имущества

Приложение 2
к Порядку
определения вида фактического
использования зданий (строений,
сооружений) и помещений

осмотра объекта недвижимого имущества

"__" __________ 20__ г. _________________________________

(наименование населенного пункта)

(наименование объекта в соответствии с кадастровым и техническим паспортом)

Ряд российских регионов, в том числе столичный, уже полтора года исчисляют налог на имущество исходя из кадастровой стоимос­ти. Пытаясь снизить возросшую налоговую нагрузку по объектам недвижимости, многие налогоплательщики набили себе не одну шишку, но благодаря их опыту уже наметились два пути, которые могут привести к положительным результатам. Эти способы снижения налоговой нагрузки стали предметом обсуждения на IX Всероссийском налоговом конгрессе, который прошел в начале июня в Москве.

С 2014 г. вступила в силу ст. 378.2 НК РФ, которой установлены новые правила исчисления налога на имущество организаций (Федеральный закон от 02.11.2013 № 307-ФЗ). В отношении отдельных объектов недвижимости налог необходимо исчислять исходя из кадастровой стоимости, а не среднегодовой стоимости такого имущества. В группу риска попали офисные и торговые центры, нежилые помещения, предназначенные для размещения общественного питания и бытового обслуживания и некоторые другие. Особенности исчисления налога исходя из кадастровой стоимости должны устанавливаться региональными законами и только в тех субъектах РФ, где утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (в их числе Москва, Московская область). Для налогоплательщиков такое изменение означает повышение налоговой нагрузки, поскольку кадастровая стои­мость, как правило, превышает среднегодовую, а значит, налоговая база для исчисления налога увеличивается (см. также «БП», 2015, № 19, с. 06).

По мнению экспертов, снизить налоговую нагрузку можно двумя способами: путем оспаривания включения объекта в перечень объектов недвижимости, облагаемых налогом исходя из кадастровой стоимос­ти (далее — Перечень), или оспаривания кадастровой стои­мости объекта. Оба способа имеют ряд своих преимуществ и ограничений.

Читайте также:  Как открыть ип безработному

Успех в судебном споре зависит от вида фактического использования недвижимости

Чтобы налоговая база объекта определялась как его кадастровая стоимость, он должен быть включен в соответствующий Перечень, который публикуется уполномоченным органом исполнительной власти на начало налогового периода (ст. 378.2 НК РФ). В Москве, например, этот вопрос находится в ведении Правительства г. Москвы.

Нередко включение числящегося на балансе налогоплательщика недвижимого имущества в такой Перечень становится сюрпризом для компании. Например, у налогоплательщика есть на балансе здание, которое целиком используется как склад и фактически не является коммерческой недвижимостью, но при этом оно попало в Перечень объектов коммерческой недвижимости. Следовательно, налоговая база по нему должна исчисляться исходя из кадастровой стоимости.

«Несправедливо. Что делать? Можно обратиться с иском в суд о признании недействительным нормативно-правового акта в части включения указанного объекта в Перечень, — считает Екатерина Дбар, старший юрист, руководитель проектов практики налогового консалтинга «ФБК Право». — Например, если речь о Москве, то мы можем обратиться в суд с иском о признании недействительным конкретного пункта постановления Правительства Москвы, где указан наш объект — склад».

По данным спорам начала складываться арбитражная практика, и уже можно сделать выводы, в каких ситуациях налогоплательщику стоит тратить свое время на оспаривание включения объекта в Перечень, а в каких нет. Например, можно рассчитывать на положительное решение, если вид разрешенного использования земельного участка не предполагает размещение объектов коммерческой недвижимости и фактически данное здание не используется для указанных целей (см. таблицу).

Практика ВС РФ по оспариванию включения недвижимости в Перечень

Вид фактического использования здания

Вид разрешенного использования земельного участка

Результат рассмотрения дела

Определение ВС РФ от 10.12.2014 по делу № 5-АПГ14-48

Гостиница, офисы (в административных целях используется менее 20% площади здания)

Объекты размещения коммерческих организаций, не связанных с проживанием населения, объекты размещения гостиниц и прочих мест временного проживания

В удовлетворении требований отказано

Определение ВС РФ от 12.11.2014 по делу № 5-АПГ14-53

Здание производственного предприятия, инженерно-лабораторный комплекс

Эксплуатация инженерно-лабораторных помещений, эксплуатация административных помещений под офисы, эксплуатация административных помещений

Определение ВС РФ от 13.08.2014 по делу № 5-АПГ14-19

Склады, через которые не ведется торговля

Эксплуатация торгово-складского комплекса

В удовлетворении требований отказано

«Но в каждой бочке меда есть ложка дегтя, — предупреждает Е. Дбар. — После того как мы в суде представим акт обследования нашего по­мещения, из которого видно, что оно используется исключительно как складское, представим договор аренды земельного участка, из которого видно, что вид разрешенного использования не предполагает размещение офисов или точек торгово-бытового обслуживания, и выиграем, возникнет вопрос: с какой даты Перечень признается недействительным в этой части? По закону — с даты вступления решения суда в законную силу. Например, Перечень начал действовать 1 января 2014 г., налогоплательщик обратился в суд с заявлением о признании недействительным пункта этого Перечня в июле 2014 г. В ноябре этого же года было вынесено и вступило в законную силу решение суда. Получается, что с января по ноябрь налогоплательщик исчисляет налог на имущество исходя из кадастровой стоимости своего склада. И только с ноября по декабрь будет применяться среднегодовая балансовая стоимость данного здания».

Следует также помнить, что Перечень устанавливается каждый год новым нормативно-правовым актом. Часто бывает, что спорный объект вновь включается в перечень на следующий год. Чтобы не исчислять налог на имущество исходя из кадастровой стоимости этого объекта, придется вновь обращаться с иском в суд и проходить все круги оспаривания уже нового нормативного акта. «Здесь мы видим пробел в законодательном регулировании, — сетует Е. Дбар, — поскольку сейчас фактически законом не предусмот­рена административная, несудебная процедура обжалования включения того или иного объекта в Перечень. Когда в ноябре 2013 г. был опубликован первый перечень по г. Москве, налогоплательщикам в преамбуле этого постановления была предоставлена возможность обратиться в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости до 18 декабря 2013 г. с просьбой проверить, правильно ли был тот или иной объект включен в Перечень. Сейчас таких правил нет, и каким образом налогоплательщик во внесудебном порядке может решить вопрос об исключении такого объекта недвижимости из Перечня, неясно».

Если же здание независимо от его фактического использования размещено на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования, предусматривающий размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания или объектов бытового обслуживания, то налогоплательщику не стоит питать особых надежд. В такой ситуации не будет смысла тратить время и силы на оспаривание включения того или иного объекта в Перечень. «Если наш склад расположен на земельном участке и при этом вид разрешенного использования этого участка предполагает возможность размещения административно-деловых зданий, то независимо от того, как мы используем этот склад, дело мы проиграем, — возвращается Е. Дбар к своему сквозному примеру. — Ведь такие решения вытекают из положения ст. 378.2 НК РФ, где сказано, что административно-деловыми и торговыми цент­рами признаются здания при соблюдении хотя бы одного из условий, в числе которых вид разрешенного использования земельного участка. Поэтому у нас и возникает ситуация, когда коммерческая недвижимость отсутствует, мы не используем наши объекты по такому назначению, но поскольку земельный участок подразумевает размещение коммерчес­ких объектов, то налог нужно платить исходя из кадастровой стоимости».

Что такое кадастровая стоимость и почему она может быть ошибочной

Второй способ снизить налоговую нагрузку — оспорить кадастровую стоимость объекта капитального строительства, которая является налоговой базой. Для начала стоит разобраться, чем кадастровая стоимость отличается от рыночной и при каких обстоятельствах она может быть установлена некорректно.

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Кадастровая стоимость — это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (ст. 3 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценке)). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимос­ти методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (п. 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»).

Итак, основное отличие этих двух понятий в том, что кадастровая стоимость основана на массовой оценке.

Существует несколько основных причин, которые могут повлиять на определение неадекватной кадастровой стоимости.

Во-первых, в отличие от определения кадастровой стоимос­ти земельных участков, для оценки объектов капитального строительства не было разработано единой методики. Привлекалось большое количество оценочных компаний, каждая из которых делала это так, как умеет.

Во-вторых, большую роль сыграло то, что оценка кадастровой стоимости базируется на массовой оценке. Наталья Ящинская, старший менеджер Департамента оценки ФБК, считает, что ввиду масштабнос­ти работ без нее не обойтись, однако массовая оценка базируется на построении корреляцинно-регрессионных моделей, а любая модель в тех или других случаях, особенно на слаборазвитых рынках, может давать сбои.

Третья причина, по которой кадастровая стоимость может не соответствовать рыночной, — неверные данные, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. «Перед проведением оценки оценщики получили некие базы с определенными параметрами, в которых могли содержаться неверные сведения. Например, если у вас объект административный, а в реестре он числится как торговый, то и стоимость его определилась выше, — поясняет Н. Ящинская. — Возможны и технические ошибки в плане количественных характеристик: неверно определена площадь объекта и т.д.»

Читайте также:  Мировое соглашение в гражданском процессе судебная практика

Возможны и некие методологические просчеты — четвертая причина, которая могла привести к завышению кадастровой стоимости. «Единый объект недвижимости можно разложить на две составляющие: права на землю и права на здания и сооружения, иными словами — объекты капитального строительства (ОКС), — делится своим мнением Ящинская. — Когда коллеги делали оценку стоимости объектов, не вычитали стоимость прав на землю. На мой взгляд, это неверно. Ведь существует два реестра прав: на землю и на объекты капстроительства. Если мы не вычтем стоимость прав на землю из стоимости единого объекта недвижимости, получится, что собственник заплатит дважды — с земли и с объекта недвижимости с учетом того, что стоимость права на землю заложена у него внутри. Методологически верно было бы при заказе оценки рыночной стоимости для оспаривания кадастровой стоимости обсуждать этот момент с оценщиками, чтобы получить в результате стоимость ОКС, а не единого объекта недвижимости».

Мнение экспертов не однозначно по этому вопросу, но большинство склоняются к тому, что при подготовке отчета об оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости из стоимости единого объекта недвижимости действительно следует вычитать стоимость прав на землю. Это очень актуально для объектов, которые располагаются в цент­ре крупных городов, где стоимость прав на землю в стоимос­ти объекта может составлять до 50%.

Еще один методологический момент, который может влиять на неточную оценку кадастровой стоимости, касается НДС. Как считают эксперты компании ФБК, НДС не стоит включать в рыночную стоимость объекта, потому что НДС — это налог, сопровождающий сделку, который не должен учитываться в самой рыночной стоимости объекта. «Какого-то прямого указания на это в Федеральных стандартах оценки нет, но в Международных стандартах оценки все очень четко, — аргументирует свою позицию Н. Ящинская. — В соответствии с п. 36 раздела «Принципы МСО» рыночная стоимость является расчетной обменной ценой актива безотносительно расходов продавца на совершение продажи или расходов покупателей на совершение покупки и без поправок на какие-либо налоги, подлежащие к уплате любой из сторон в результате совершения сделки. Кроме того, кадастровая стоимость используется в целях налогообложения, следовательно, получится двойное налогообложение — налог с налога, а это несправедливо».

Вопрос времени: на какую дату проводить оценку недвижимости?

Тема оспаривания кадастровой стоимости объектов капстроительства до 1 января 2015 г. волновала преимущественно владельцев наиболее крупных московских объектов коммерческой недвижимос­ти (площадью от 9000 кв. м), но пос­ле Нового года коснулась всех собственников объектов капстроительства, кадастровая стоимость которых не совпадает с рыночной. Несмот­ря на еще небольшую практику, эксперты убеждены, что в таких ситуациях бороться и оспаривать кадастровую стоимость можно и нужно, но только с мощной поддержкой оценщиков и юристов.

Чтобы объяснить, что может служить основанием для оспаривания кадастровой стоимос­ти ОКСов, Н. Ящинская ссылается на ст. 24.18 Закона об оценке. Она говорит о том, что если владелец объекта не согласен с его кадастровой стоимостью, то он имеет право ее оспорить. Кроме того, п. 3 ст. 66 ЗК РФ гласит: «В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается в размере его рыночной стоимости».

Но что именно нужно оспаривать? «Кадастровую стоимость уже оценили, отчеты уже прошли экспертизу, результаты утверждены на правительственном уровне — то есть оспаривать кадастровую стоимость бессмысленно! — поясняет Н. Ящинская. — Мы ее просто уточняем. Поэтому в отчете должно быть четко прописано, что задачей оценки является использование результатов оценки для пересмот­ра результатов определения кадастровой стоимос­ти в соответствии со ст. 24.19 Закона об оценке».

Эксперт отмечает, что для целей оспаривания кадастровой стоимости оценщики должны делать свои отчеты на ту же дату, по состоянию на которую определялась кадастровая стоимость. Например, для Москвы это 1 января 2014 г. Спорный вопрос — определение даты оценки для вновь образованных объектов. «Оценка осуществляется на начало года, но процесс этот долгий: оценка, экспертиза отчетов в саморегулируемой организации оценщиков, потом утверждение со стороны правительства, подготовка соответствующего постановления… — рассказывает Н. Ящинская. — Как правило, оценка, проведенная в начале года, вступает в силу только в его конце.

Так, например, если бы сейчас к нам обратился клиент для оценки объекта, который появился в кадастровом учете в начале 2015 г., для целей оспаривания, в то время как кадастровая оценка проводилась в Москве 1 января 2014 г. На какую дату проводить оценку? Четкого ответа на этот вопрос нет. Как бы поступили гос­органы, чтобы определить кадастровую стоимость вновь поставленного на учет объекта? Они бы использовали данные, которые у них есть по этому кадастровому кварталу на 1 января 2014 г. Хочется сказать, что нужно использовать эти данные, но объекта на эту дату еще не было! Поэтому этот нюанс нужно сразу четко уточнять у органов, которые будут принимать отчет об оценке, либо заказывать у оценщиков сразу два отчета — на дату, когда была определена кадастровая стоимость всех объектов в регионе, и на дату постановки объекта на кадастровый учет».

Досудебное оспаривание потребует экспертизы отчета, судебное — нет

Если налогоплательщик уверен, что кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость объекта недвижимого имущества, то он может оспорить кадастровую стоимость. Существует досудебный и судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости.

В 2015 г. ст. 378.2 НК РФ начала действовать в новой редакции — она дополнена п. 15, устанавливающим, с какого периода учитывается изменение кадастровой стоимости, которое произошло в результате рассмотрения спора судом или специальной комиссией по рассмотрению споров по оспариванию кадастровой стоимости (Федеральный закон от 04.10.2014 № 284-ФЗ).

Если кадастровая стоимость была изменена в результате рассмот­рения соответствующего спора судом, то новая измененная кадастровая стоимость учитывается при налогообложении начиная с налогового периода, в котором было подано соответствующее заявление. «Например, мы обратились в суд в ноябре 2015 г., в 2016 г. закончилось судебное разбирательство и кадастровая стоимость была уменьшена, — поясняет Е. Дбар. — Она может применяться начиная с 2015 г., потому что именно тогда было подано заявление об оспаривании кадастровой стоимости».

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимос­ти выглядит немного сложнее. Н. Ящинская уточнила, что при досудебном порядке сначала выполняется отчет об оценке рыночной стоимости, который должен пройти экспертизу в саморегулируемой организации оценщиков и получить положительное заключение. Далее отчет и все документы отправляются в комиссию. Если комиссия отчет принимает, то вносятся изменения в кадастр. Иногда комиссия отказывает. «Бывают интересные ситуации, когда комиссия пишет замечания к отчету о том, что отчет не соответствует законодательству об оценочной деятельности, но при этом также помечает, что экспертное заключение экспертов СРО правильное», — недоумевает Ящинская.

При судебном порядке оспаривания экспертиза отчетов в СРО необязательна, отчет может быть сразу направлен в суд. Но многие клиенты все-таки прибегают к этой процеду­ре, чтобы лишний раз убедиться в профессионализме оценщиков и в достоверности экспертной оценки до передачи материалов в суд, с чем, как правило, не бывает трудностей.

Эксперт предупреждает, что нужно быть готовым к тому, что в суде будут оппоненты, которые заинтересованы в максимальных налоговых сборах, которые так просто не сдадутся: «Идет сражение. Делаются попытки сделать замечания по отчетам, направить апелляционные жалобы. В этом случае важно заручиться поддержкой грамотных юристов. Ваш основной контраргумент — законодательство об оценочной деятельности, согласно которому экспертизу отчетов могут делать только эксперты, которые имеют специальное образование, сдали единый квалификационный экзамен и состоят в СРО. Есть ли у Департамента имущества, например, такие специалисты — вопрос. То есть юристы могут отклонять замечания, если таковые будут к отчету, по какому-либо формальному признаку».

Ссылка на основную публикацию
Устройство уличной колонки для воды
Назначение колонок водоразборных колонка водоразборная Тип: колонка водоразборная. Колонка водоразборная предназначена для установки на водопроводных сетях для разбора воды населением...
Узнать номер паспорта по инн физического лица
Сведения о физическом лицепо паспортным данным гражданина Российской Федерации Проверка ИНН по паспорту так же доступна средствами API.По вопросам подключения...
Узнать о жалобе в управлении фнс
AllaSerebrina / Depositphotos.com Об усовершенствовании сервиса сегодня сообщила ФНС России на своем официальном сайте. Доработка касается появления дополнительной возможности с...
Устроиться на работу на 4 месяце беременности
Как известно, то работодатели стараются не брать на работу беременных, так как им нужно оплачивать отпуск по уходу за ребенком,...
Adblock detector