Реализация имущества банкротов и должников

Реализация имущества банкротов и должников

Условия современного экономического развития в нашей стране и частой невозможности у мелкого и среднего бизнеса сохранять свою платежеспособность способствуют развитию ниши приобретения ликвидного движимого и недвижимого имущества банкротов и должников по заниженной цене. Кредиторы заинтересованы в возврате им положенных обязательств, поэтому для ускорения процесса они совершенно не заинтересованы в продаже активов подороже, им важнее быстрые сроки реализации. Многие считают покупку различных объектов на торгах эффективным вложением денег. На данный момент законодательством предусмотрены 2 вида приобретения имущества:

  • на стадии взыскания долга пристава-исполнителями
  • на стадии конкурсного производства при банкротстве.

В соответствии с федеральным законом об исполнительном производстве в целях погашения обязательств лиц, в отношении которых возбуждено исполнительное производство по решению суда, судебные приставы исполнители принудительно реализуют имущество должника. Имущество стоимостью меньше 30 тысяч продается должником самостоятельно, все, что свыше этой суммы реализуется уполномоченным на интернет-портале. Для начала имущество оценивается независимым оценщиком, должник и взыскатель знакомятся с оценкой и могут выразить свои возражения. Недвижимое имущество, залоговое имущество и имущество стоимостью свыше 500 тысяч рублей, дебиторская задолженность реализуется с помощью торгов. Всю информацию о торгах и лотах можно найти на официальном сайте РФ о проведении торгов по реализации имущества должников и залогового имущества, а также на сайте судебных приставов. Если арестованное имущество не продано после первых торгов, оно выставляется повторно, но уже со сниженной на 15 % ценой.

Рассмотрим порядок, способы и главные ошибки приобретения имущества физических лиц и компаний, которые арбитражным судом признаны банкротом. Согласно Федеральному закону № 127 лицо признается банкротом на стадии конкурсного производства. Это происходит после процедуры наблюдения, когда суд устанавливает неспособность должника оплатить обязательства перед кредитором. Назначается управляющий, который проводит опись активов должника, оценку стоимости каждого объекта. Затем собранием кредиторов принимается и утверждается судом решение о продаже имущества с целью дальнейшего погашения текущих и кредиторских платежей.

Какое имущество подлежит реализации?

  • весь имущественный комплекс, который предназначен для осуществления предпринимательской деятельности, то есть все предприятие должника.
  • дебиторская задолженность;
  • автомобили;
  • техника;
  • объекты недвижимости (коммерческие, жилые, производственные);
  • оборудование;

Бытует мнение, что такое имущество можно приобрести по весьма заниженной цене. Но это не совсем верное заключение. Имущество оценивается оценщиком в соответствии с законом об оценочной деятельности и по федеральным стандартам. Но при грамотном выборе объекта на торгах можно действительно приобрести по выгодной цене.

Способы реализации имущества банкротов.

По закону о банкротстве существует два способа продажи имущества обанкротившихся лиц – путем аукционов или с помощью конкурсов на торговых площадках (специальных интернет-ресурсах).

Конкурсы касаются продажи объектов, которые по закону относятся к объектам особой ценности.

Торги (открытые или закрытые аукционы) проводятся по остальному имуществу. И происходят в несколько этапов.

  1. На данном этапе проводятся торги с целью повышения изначальной установленной цены имущества. Участники увеличивают свои ставки согласно заранее определенным размерам не чаще, чем раз в полчаса. Побеждает тот, у кого предложенная цена выше. Если сделка не состоялась на первых торгах, дальше принимается решение либо о продаже имущества по частям опять через первичные торги, либо о начале второго этапа торгов.
  2. Повторные торги. Заявленная цена имущества снижается конкурсным управляющим на 10%, и продолжается торг с поднятием ставки по шагам с установленным размером.
  3. Публичное предложение (когда торг на втором этапе прошел безрезультатно). Цена устанавливается в размере цены, указанной на повторных торгах, но определяется насколько потом понижается изначальная цена реализации имущества и срок, после которого цена будет постепенно уменьшаться. Этот этап наиболее выгодный для инвесторов – возможность приобретения объекты по меньшей стоимости. Однако здесь надо успеть согласиться на заключение договора раньше конкурентов. Если заявка была подана одним участником, то он становится победителем (условие – в заявке должна быть указана цена не ниже изначальной). В случае участия нескольких заявок – побеждает заявка с более высокой предложенной ценой. Когда более одного участника с одинаковой ценой, то выигрывает тот, кто раньше представил заявку.

Размещение информации о планируемых аукционах по банкротству.

  1. Такую информацию можно найти в официальных источниках: в газете «Коммерсант» и в ЕФРСБ (Подробнее вы найдете в этой статье). В реестре находятся все данные об имуществе должника, признанного банкротом. Опись имущества и отчет об его оценке вносят именно в эту базу. Преимуществом этого источника является заблаговременное сообщение о планируемой продаже активов банкротных предприятий. Изучение реестра дает возможность участникам досконально проанализировать и оценить выставляемые объекты на торги к аукциону.
  2. Площадки в интернете, на которых размещаются торги по банкротству.
  3. Сервисы-агрегаторы. Эти ресурсы аккумулируют информацию об активных торгах с различных источников об аукционах по банкротству и представляют ее. Также необходимо отметить плюс таких агрегаторов, в них можно найти торги с имуществом физических лиц, о которых не опубликовано в газете «Коммерсант». Так как по нормам закона № 127 неюридическое лицо не обязано публиковать информацию о своем банкротстве.

Агрегаторы представляют собой базу лотов (объектов различного имущества должника). О каждом лоте имеется общая информация, фотографии и общие аналитические данные. Цель таких сервисов – экономия времени при нахождении ликвидных и выгодных лотов с помощью различных фильтров поиска.

Читайте также:  Ожидается ли амнистия в 2019 году

Как попасть на торги и приобрести ликвидный объект?

В электронных аукционах участвовать могут все. Главный момент – это соблюдение законодательства при регистрации и прохождении стадий торгов.

Необходимо получить электронную подпись для пропуска к торговой площадке. Она подтверждает, что та информация и документы, которые направляются, принадлежат владельцу подписи. Такая подпись защищает от фальсификации, передает документы по защищенным каналам связи, закрепляет по итогам торгов заключение договоров.

С помощью электронной подписи на выбранной электронной площадке необходимо пройти аккредитацию с предоставлением подтверждающих документов. Обычно это занимает 3-5 дней.

При выборе лота обращаем ваше внимание на то, что необходимо изучить все документы об имуществе, которые имеются на площадке. До подачи заявки и начала торгов лучше постараться увидеть и осмотреть продаваемое имущество со специалистом. На специальных сервисах необходимо проверить, не находится ли лот в аресте или в обременении. Работа площадок устроена так, что заявлять о продаже имущества могут и недобросовестные продавцы, а организаторы торгов не проверяют подлинность информации. Всегда надо смотреть историю продажи лота. Если объект уже неоднократно продается и по нему всегда отказы – лучше с таким лотом и продавцом не иметь никаких отношений. Не стоит также участвовать в торгах, если информация о лотах не читаема, либо слишком привлекательна. Часто целью таких продавцов бывает просто собрать с участников задатки и исчезнуть.

При оформления заявки на участие в торгах задаток законом предусмотрена оплата задатка. Его размер определяется конкурсным управляющим при подготовке лотов. Задаток обеспечивает продавцу уверенность, что часть обязательств уже оплачена в случае победы участника на торгах. Необходимо прикрепить документ, подтверждающий оплату задатка.

Организатором формируется протокол итогов, где определяется победитель. Участникам, чья заявка не победила, задаток возвращается. Победившим в аукционе надо на площадке заключить договор купли-продажи и направить оригинал по почте, а затем внести полная оплата по договору.

Преимущества и недостатки покупки имущества банкротов.

Начнем с недостатков.

  • Сложная процедура регистрации и подачи заявок на электронных площадках с обязательным наличием ЭП.
  • Неуверенность в качестве и реальной цене выставляемого лота. Особенно это актуально при обретении объектов недвижимости, которые не всегда можно заранее до начала торгов посмотреть и оценить.
  • Возможное обременение имущества согласием/несогласием супруга физического лица, которое было признано банкротом, и чье имущество выставлено на продажу.
  • Низкая цена. Часто, в целях скорейшего удовлетворения обязательств кредиторов, имущество выставляется по заниженной стоимости, особенно это касается залогового имущества (квартиры, земельные участки).
  • Гарантия законности заключаемого договора.

В чем выгода участия в торгах и покупки банкротного имущества?

Купив такое имущество, можно попробовать его перепродать по более высокой цене. Чаще всего это требует дополнительных вложений в ремонт, приведения имущества в более презентабельный товарный вид.

Следующий способ заработка на торгах – это посредничество. Чаще всего это связано с объектами недвижимости. Посредник отслеживает выгодные лоты, предлагает конкретным покупателям. Они вносят задаток, в случае проигрыша задаток им возвращается. А при положительном исходе и заключении сделки посредник получает комиссионное вознаграждение.

Реализация имущества должника при банкротстве – какой порядок?

Понимание того, как и почему происходит реализация имущества должника при банкротстве физического лица или компании, позволит вам лучше разобраться в теме торгов и в их тонкостях. Общую информацию я изложил в этой статье.

Содержание:

Торгами по банкротству как способом заработка интересуется всё больше людей. Однако вместе с числом брокеров растет и количество тех, кто считает торги чуть ли не обманом.

Все эти суждения связаны с недостатком знаний о том, откуда берутся лоты на торгах и какими нормативными актами регламентируется продажа имущества должника в рамках банкротства.

Как происходит продажа имущества должника при банкротстве

Имущество стоимостью до 30 000₽ должник может продать самостоятельно. Всё, что превышает этот порог, реализуется через аукцион.

Стоимость большей части имущества определяется согласно средней стоимости идентичных или подобных товаров, исключая амортизацию. За счет этого уже в начале торгов цена ниже рыночной.

Связано это с тем, что на открытом рынке в розничную цену всегда заложены:

  • планируемая прибыль от продажи;
  • стоимость аренды помещения и оборудования;
  • заработная плата сотрудников;
  • налоги;
  • другие расходы продавца.

Обычно оценивается состояние имущества и его обычная стоимость на рынке. На их основе выводится средняя цена.

Это не касается дорогого имущества – автомобилей и недвижимости, ценных бумаг или вещей, представляющих значительную ценность. В этом случае проводится независимая оценка стоимости такого лота. А с учетом того, что в ходе публичных торгов цена лота снижается, то стоимость продажи становится гораздо ниже, чем могла бы быть.

Кроме того, задача кредитора – быстрее вернуть долг или его большую часть. По более низкой цене имущество купят быстрее, поэтому какая-либо выгода отходит на второй план.

Есть отдельная категория имущества, стоимость которого может упасть до 15-20% от рыночной. Обычно это недвижимость, находящаяся в залоге. Подробнее об этой категории имущества я написал в статье:

Порядок реализации имущества должника при банкротстве

На имущество стоимостью свыше 30 000₽ распространяется принудительный порядок продажи.

В ряде случаев продажей конфиската занимаются судебные приставы. О том, как купить такое имущество, и почему продажа конфиската в обычном магазине – это маркетинговый ход, читайте в статье:

Читайте также:  Содержание под стражей как мера пресечения

Покрыть долг полностью или частично банкрот может путем передачи прав на имущество напрямую кредитору. Однако, как правило, имущество продается путем проведения открытого аукциона, доступного всем желающим, и в результате на торги попадают:

  • недвижимость;
  • автомобили;
  • ценные бумаги;
  • заложенное имущество;
  • произведения искусства;
  • антиквариат;
  • любые вещи стоимостью более 500 000₽.

Важно, что на аукцион может быть выставлено даже то имущество, где должнику принадлежит лишь доля.

Конкурсный управляющий, который будет заниматься продажей имущества, назначается судом. Доступ к торгам может получить любой желающий. За счет этого достигается полная прозрачность процедуры реализации имущества должника на торгах по банкротству.

Несмотря на это, существует убеждение, что конкурсные управляющие сами выкупают имущество банкротов, а затем продают уже с выгодой для себя.

Если вникнуть в саму процедуру и понять, насколько четко она регулируется законодательством, станет очевидно, что это невозможно. По этой причине покупка имущества на торгах всегда будет оставаться выгодной.

Кстати, на бесплатном мастер-классе мы рассказываем о том, как общаться с конкурсным управляющим, даем лучшие стратегии для старта и отвечаем на популярные вопросы.

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

Процедура торгов проходит в три этапа:

  1. первичные торги;
  2. повторные торги;
  3. публичный аукцион.

На первом этапе обычно идет рост цены лота. Шаг повышения стоимости должен быть определен заранее.

На первом этапе торги очень часто признаются несостоявшимися по каким-либо причинам, обычно из-за того, что мало кто желает покупать лот по высокой цене.

В этом случае стоимость лота снижается и объявляется второй этап.

Если и при снижении цены на 10% лот не нашел своего покупателя, процедура переходит в стадию публичного аукциона, на котором цена на лот не растет, как на первичных торгах, а, наоборот, снижается. За явно высоколиквидные лоты на этом этапе обычно разворачивается нешуточная борьба.

Например, еще в начале своей карьеры аукционера я купил помещение на последнем этапе торгов. В этом видео я рассказываю о том, как затем я продал его, получив более 350 000₽ чистой прибыли:

Сроки реализации имущества должника

Установленный срок конкурсного производства – 6 месяцев. По заявлению арбитражного управляющего этот срок может быть увеличен максимум еще на полгода.

Кредитор, если его доля больше 2% от всей массы долга банкрота, может потребовать независимой оценки имущества. В этом случае в течение 10 дней с момента включения имущества в Единый реестр сведений о банкротстве он направляет конкурсному управляющему требование.

Если принято решение о независимой экспертизе, она должна быть проведена не позже, чем через 2 месяца со дня поступления требований. Кстати, она проводится за счет должника, и ее стоимость включается в сумму общего долга. Иногда требуется повторная экспертиза. В этом случае ее оплачивает заинтересованная сторона – сам кредитор.

Такой же срок – 2 месяца заложен и на инвентаризацию предприятия, если независимая экспертиза не требуется.

После этого конкурсный управляющий представляет кредиторам документ, где прописаны все условия проведения торгов:

  • состав имущества;
  • форма проведения торгов;
  • условия аукциона;
  • первоначальная стоимость и шаг ее повышения или понижения;
  • сроки реализации имущества;
  • список площадок и СМИ, где будут опубликованы сведения.

Если за 2 месяца конкурсный управляющий и кредиторы не придут к решению, его выносит арбитражный суд.

Сообщение о торгах должно быть опубликовано в открытых СМИ не менее, чем за 30 дней до их старта.

Для подачи заявок у потенциальных участников есть 25 дней. Уведомление о допуске или отказе в участии приходит подавшим заявки в течение 5 дней после окончания срока их приема.

После окончания торгов у конкурсного управляющего также есть 5 дней, чтобы объявить победителя. Еще через 5 дней всем, кроме победителя, возвращается задаток. И через 15 рабочих дней результаты публикуются в СМИ.

Вся процедура лишь кажется сложной. Если вы планируете покупать имущество на торгах регулярно, то быстро запомните все сроки и порядок действий. Большинство моих учеников уже на этапе обучения начинают свободно ориентироваться в законодательстве и в процессе проведения аукционов.

Завершение процедуры реализации имущества должника при банкротстве

Если в ходе первых стадий торгов не выявлен победитель, аукцион переходит в этап публичного предложения.

Если заявки, удовлетворяющей требованиям, не поступило, цена на лот снижается и начинается следующий период торгов.

При успешном завершении сделки конкурсный управляющий перечисляет вырученные средства на счета кредиторов и отчитывается перед арбитражным судом. После вынесения решения процедура банкротства считается завершенной.

Обучение заработку на перепродаже имущества должника при банкротстве

Если начать знакомство с торгами с изучения законодательства, то вся процедура покажется крайне сложной и непосильной для человека, далекого от юриспруденции. На самом деле это не так.

Профессия аукционного брокера предполагает, что вы будете ориентироваться в нормативных актах и следить за новостями в этой сфере, однако быть юристом совсем не обязательно.

Своим студентам мы объясняем все тонкости «на пальцах»:

  • помогаем им вникнуть в актуальное законодательство;
  • даем реальные примеры и кейсы других учеников;
  • помогаем понять на практике, как всё работает.
Читайте также:  Расчет арендной стоимости земельного участка

Я считаю, что любое обучение эффективно тогда, когда вы не просто смотрите и слушаете, а сами проходите по всей цепочке процедуры участия в торгах параллельно с изучением теории. У нас в Академии есть целая база бесплатных полезных статей и видео, где я и мои коллеги делимся примерами лотов, тонкостями участия в торгах и секретами победы.

Например, посмотрите разбор лота с реальных торгов и узнайте, как купить хорошую машину с возможностью заработать 140 000₽ с одной сделки:

Если вы хотите больше примеров или не верите, что такое вообще возможно, приходите на бесплатный мастер-класс, где я расскажу простыми словами о том, каков порядок продажи имущества должника при банкротстве, с примерами и реальными кейсами.

Запишитесь на мастер-класс в форме ниже, где вы узнаете, как обойти конкурентов и выигрывать ликвидные лоты для себя, на продажу и для инвесторов без копейки собственных вложений.

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

В закладки

Авторизация
Регистрация Забыл пароль

Этапы торгов по банкротному имуществу

В нижеприведенной статье рассмотрим вопросы по этапам торгов по банкротному имуществу и торгов по заложенному или арестованному имуществу. Независимый эксперт по данным вопросам Наталья Сурина постарается максимально прояснить ситуацию.

Что касается торгов по имуществу банкротов, то они могут проходить в три этапа.

1) Первый аукцион. Начальная цена банкротного имущества, которое выставляется на торги, определяется независимой оценкой в отчете о банкротстве. Торги идут с шагом на повышение, то есть имущество приобретает тот, кто называет максимальную цену.

2) Повторный аукцион. На данном этапе стоимость банкротного имущества снижается на 10% от начальной цены, которая была указана на первом аукционе. Торги идут по той же схеме – на повышение.

3) Публичное предложение – на данный этап попадает то банкротное имущество, которое не было реализовано на первых и повторных аукционах. Здесь торг идет на понижение, то есть существует график понижения цены, в соответствии с которым, цена снижается поэтапно и может быть снижена в несколько раз или до самой минимальной стоимости по сравнению с начальной ценой на аукционе. Но, есть важный нюанс, после очередного этапа понижения торги проходят на повышение как при аукционе. Данный этап – наиболее привлекательный, ведь имущество можно приобрести очень выгодно. Но стоит отметить, что то имущество, которое обладает высокой ликвидностью и высоким качеством, то есть которое можно оперативно реализовать, до этого этапа, скорее всего не дойдет.

Арестованное и заложенное имущество
Если говорить об этапах торгов по имуществу должников, а именно, арестованного или заложенного ипотечного имущества, то тут наблюдается несколько другая картина. Прежде всего, хочется сразу прояснить, что, как правило, прежде чем арестованное имущество попадет на начальный этап торгов (аукцион), проходит как минимум три, а то и больше, года.

С чем это связано? Если говорить об ипотеке, то банк сможет подать с суд о взыскании имущества с должника только после того, как будет просрочено более трех ипотечных платежей. Как показывает практика, первые год-два люди стараются выплачивать за ипотеку вовремя, но потом ситуация по тем или иным причинам меняется и начинаются задержки выплат. После трех просроченных платежей банк обращается в суд, чтобы взыскать имущество с должника. Суд длится от 3 месяцев до полугода, в зависимости от того, будет подавать ответчик апелляцию или нет. Далее выносится решение суда, оно вступает в законную силу в течение 10 дней при очном и 37 дней при заочном вынесении. После решение суда передается уже в руки судебных приставов, которые начинают исполнительное производство, время опять же затягивается из-за большой занятости самих судебных приставов.

Стоит отметить, что приобретение ипотечной квартиры на долговом аукционе выгодно только по отношению к тому имуществу, которое приобреталось по рублевой ипотеке. Цена имущества указывается именно та, которая указана в договоре с банком, соответственно, раз с момента заключения договора прошло уже более трех лет, то сейчас рыночная стоимость имущества на порядок выше. Валютные ипотеки уже не так выгоды, в большинстве случаев они реализовываются самим банком.

Как меняется цена арестованного и заложенного имущества
Итак, первым этапом реализации арестованного или заложенного имущества является аукцион. Как уже было сказано выше, стоимость имущества на первом этапе торгов указывается та, которая соответствует стоимости в ипотечном договоре с банком. Торги идут на повышение.

На второй этап торгов – повторный аукцион попадает то заложенное имущество, которое не было реализовано на аукционе. Стоимость имущества уменьшается на 15% от первоначальной, а торги опять же идут на повышение.

Законодательная основа банкротных торгов – это «Закон о банкротстве», а этапы торгов по имуществу должников основываются на ГК РФ и относятся к исполнительному производству.

Еще один важный момент: термин «Публичные торги» может применяться только в отношении реализации заложенного имущества, то есть к торгам, которые относятся к исполнительному производству. Не стоит путать термины «публичное предложение» и «публичные торги», последние никак не связаны с банкротными аукционами.

Ссылка на основную публикацию
Расчет количества контейнеров для тбо по санпину
Какими нормативными документами регламентировано количество мусорных контейнеров для предприятий торговли? Как рассчитывается исходя из общей или торговой площади? Количество контейнеров...
Расписка о продаже автомобиля в рассрочку
Бывает так: продаётся машина, есть покупатель, вот только рассчитаться сразу он не в состоянии. Один из вариантов в такой ситуации...
Расписка об уплате алиментов
Время чтения: 7 минут Что такое расписка по алиментам? Она не равносильна соглашению об уплате алиментов или судебному решению, расписка...
Расчет командировочных в выходной день
oplata_komandirovochnyh_v_vyhodnye_dni.jpg Похожие публикации Командировка работника может приходиться не только на рабочие, но и на выходные или нерабочие праздничные дни. Всегда...
Adblock detector