С чего начать купив дом в деревне

С чего начать купив дом в деревне

Вспоминая начало своих радужных планов по покупке дома в деревне я невольно улыбаюсь. Вся эта тема по покупке и владению частным домом в деревне долго крутилась в моем мозгу.
Не совру если скажу, что желание купить дом в деревне упорно ютилось в моем сознании порядка 10 лет. И самое главное:" Эта тема так мне нравилась, что я читал статьи про деревню, смотрел сайты по продаже домов и полностью «сидел» в этой теме".
Одно дело желать, а другое дело иметь возможность реализовать свое желание! «Как красиво излагает, учитесь Киса!»-так сказал бы Остап Бендер в одноименном произведении.
Тема отсутствия денег на покупку дома в деревне была на лицо. Точнее, за этот период эта тема была отодвинута на второй план в плане реализации. А на первый план выходили покупки-обмены недвижимости иного рода: «Такие, как квартиры по-больше в размерах или квартира для сына».
Все это проходило на постоянных кредитах, которые мы с женой стоически выплачивали. А так как недвижимость постоянно росла, как на дрожжах, то эти операции имели место. Наконец, все эти «хотелки» были решены и я озвучил жене тему насчет покупки дома в деревне с землей.
«Конечно давай купим»-сказала жена вопросительно посмотрев на меня. «Денег- то нет в наличии, а значит нужно покупать в кредит»-телепатически промелькнула ее мысль в направлении моей головы.
Составили с ней план по кредиту и я пролистав интернет показал первые объявления по продаже. Скажу так: «Первой моей ошибкой было смотреть участки с домами в деревнях дальше 80 километров от нашего города».
«Да ерунда какая»- скажете вы исходя из расстояния до деревни. Москвичи ездят на дачи и в деревни по 100-150 километров и ничего! Может и так, но мы же не москвичи и хотели иметь огород, но с возможностью прописки в частном доме поближе к городу.
Почему дом в деревне с пропиской? Все банально просто: " Деревенский дом с пропиской ценится более, нежели просто садовый дом в той-же деревне". И продавать такой дом тоже выгоднее с пропиской, нежели иметь просто землю и сарай на ней в виде щитового дома.
Мой город Дубна, что находится на стыке Московской и Тверской областей, поэтому сама тема покупки была определена в Тверской области. Почему там, а не в Московской области? Все опять же просто: «В деревнях Московской области варианты продаж домов были реально дороже, чем в Тверской области».
Итак, начинаю показывать жене варианты домов в деревнях Тверской области, ведь на машине проехать 80 километров — час времени. Смотрю, жена поддакивает, но особо не радуется такому удалению.
На тот момент я считал, что проехать 80 километров с женой раз в две недели на дачу это не проблема. Как я ошибался тогда! Слава Богу, что те варианты которые я одобрял, моя жена тихо сводила на нет.
Мы с женой сформировали свой бюджет на покупку дома в деревне в 1 000 000 рублей. Данная сумма была адекватна объявлениям в Тверской области с участками от 15-30 соток и старыми домами на них. Дома на таких участках были примерно одинаковые, размерностью от 6*7 до 8*9 метров. Практически все эти дома были одноэтажные, бревенчатые, с двухскатной крышей и печным отоплением.
Фотографии таких домов с внутренним убранством деревенского дома и фотографиями участка украшали странички объявлений о продаже.
Теперь, я каждый день просматривал подобные объявления и только не хватало последнего толчка для принятия решения о покупке.
Наконец поразмыслив, что дальние деревни нам не подойдут я вывел для себя истину: «Надо покупать дом рядом с городом где я сейчас живу».
Благо такие объявления были в базе по нашим деньгам. И опять то объявление, что я видел неоднократно в течение нескольких последних месяцев промелькнуло перед моими глазами.
«Е-мое, так вот же то, что я искал, только нужно было осмыслить свои «хотелки»-прозвучал голос в моей голове. На тот момент я сформировал для себя свой план: « Купить в деревне рядом с городом старый деревенский дом с участком в 15 соток».
Старый дом был мне нужен на первых порах, как убежище на время стройки нового дома на участке. В нем можно было отдохнуть и сготовить пищу на русской печи или на электрической плитке.
И когда новый дом будет построен, сломать старый дом. Так я думал на момент покупки дома. А пока, нужно всего лишь немного подновить старый дом внутри, чтобы поэксплуатировать его порядка пяти лет, пока строится новый дом.
Такой был вектор развития моего хозяйства в деревне. Лет мне было тогда 50 и я надеялся поработать на свой земле порядка 10-15 лет. К тому же, лелеял мечту, что мой сын с семьей будут летом приезжать отдыхать в деревню и она станет для всех нас родовым гнездом.
Я определился с вариантом и позвонив по телефону риэлтору договорился встретится на завтра. А сегодня я решил съездить в эту деревню и посмотреть дом снаружи. Одно дело фотографии снаружи дома, а другое дело посмотреть все своими глазами. Дорога от моей квартиры до дома в деревне заняла на машине всего 25 минут времени.
Это очень порадовало меня, так как совпадало с моими хотелками.
Остановившись у дома я увидел старый бревенчатый дом обшитый деревянной «вагонкой». В силу времени или не желания хозяев покрасить «вагонку» она стала серой и сам вид дома был таким-же.
"Этот унылый вид дома меня не беспокоил, потому как все это можно решить несколькими большими банками масляной краски"-тогда я решил для себя.
Хозяев в доме не было и на кривой деревянной калитке висел амбарный навесной замок. Надо сказать у меня никогда не было дома в деревне, даже у моих родственников, поэтому сама тема покупки частного дома согревало мое «эго».
Посмотрев сквозь жерди забора огораживающего участок я увидел заросли бурьяна вдали.
«Ну, это тоже не проблема, скосить траву и бурьян»-успокоил я себя. Самое главное: "Сколько много земли есть, на которой можно всего понастроить и посадить!".
Казалось, что ничто из этого унылого, старого дома перекошенного на один бок и заросшего бурьяном участка не отторгает меня. Какой- же я был оптимист тогда!
Решив, что смотреть дом внутри нет смысла, я понимал, что там все старое и был готов к этому. Теперь я отправился в город.
Что меня порадовало в этом варианте: «Деревня была в 5 километрах от левобережной части города и до самой деревни пролегала не грунтовая, а асфальтированная дорога». Скорей всего минус был в другом: «Эта асфальтовая дорога вела на городское кладбище». А плюс был в том, что чистилась дорога постоянно, особенно в зимнее время.
В дороге к деревне был как плюс, так и минус в виде траурных кортежей проезжающих на кладбище. Благо само кладбище было далеко, порядка 1 километра, но машины и автобусы ездили постоянно.
Тогда при первом осмотре дома я был так увлечен созерцанием дома и участка, что не заметил проезжавших иногда автомобилей в сторону кладбища, ведь дом стоял крайним у дороги. Может поэтому его так долго не покупали?
Увлеченный темой покупки я поехал в город и на следующий день заехал в агентство недвижимости, где выставлялся данный дом.
Цена дома была определена хозяевами в 950 000 рублей и это входило в мои планы, но дело чести «оттяпать» у хозяев еще немного денег.
Построив стратегию покупки на аргументах, в виде старого перекошенного дома который скоро сам завалится и дом долго продается по времени я ошеломил риэлтора заявлением: «Предлагаю 700 000 рублей». На тот момент такие цены были в СНТ с каркасными домами на них и 6-10 сотками земли.
«Мое предложение можно считать в силе в течение трех дней»-закончил я свою речь. Риэлтор молча выслушав меня наконец произнесла: «Да, все это так и я оповещу продавца о вашем предложении».
Не сомневаясь в своем плане, что сейчас риэлтор свяжется с продавцом, а тот поохав насчет цены немного ее поднимет я отправился домой. Не прошло и 10 минут, как проходит звонок риэлтора на мой телефон: «Хозяин просит 750 000 рублей».
Усмехнувшись своей проницательности я сказал в трубку:« Мне нужно подумать полчаса и потом я перезвоню». Так было нужно сделать, чтобы немного потомить продавца в сомнениях, а вдруг не купит!
Просчитав всю картину продажи дома изначально и имея опыт продаж менеджера, мне без труда удалось вычислить цену и скосить лишнее.
Но в одном я «облажался» точно, а именно: «На момент осмотра дома снаружи я увидел линию электропередачи проходившую краем от этого участка, но особо не придал значения».
«Проходит и проходит, в городе везде линии проходят»-не испугался я. «Надо в документах на дом посмотреть, есть ли ограничения и все дела»-тогда подытожил я.
Через полчаса мой ответ риэлтору в трубку прозвучал как: «Да, я согласен на 750 000 рублей». Хотя эту сумму и предполагал в конечном варианте!
Купля-продажа прошла быстро и уже через несколько дней я отдал документы в Регистрационную палату в Кимрах. «Какое счастье, теперь я стал обладателем дома в деревне!»-ошалело твердил голос в голове.
Отдав документы на регистрацию, в возбужденном состоянии я поехал в деревню. «А вот теперь уже мой дом и мой участок»-сказал я тихо открывая калитку.
Непередаваемое чувство эйфории, что я владелец частного дома с пропиской овладело мной. На тот момент была осень 2015 года и я был полон решимости приукрасить старый дом и затем построить новый рядом.
Как я ошибался на тот момент, но это все было впереди, а пока нужно было определится в необходимых, первоочередных работах. Думая изначально, что я только немного «подшаманю» дом, а затем буду заниматься новым домом я ошибался в корне.
Итак, эпопея «Деревениада» началась. Как из фильмов про шпионов «Бондиада», где множество серий со множеством сюжетов, так и здесь.
Только в «Деревениаде» намного больше сюжетов и задач, которые сыплются на голову, как из рога изобилия и за все нужно платить. Посмотрев на проводку в доме, скрученных между собой довоенных проводов на керамических бочонках я сразу решил заменить электропроводку.
«Не хватало еще погореть от старой проводки»-тогда само собой промелькнула мысль в голове. Пришлось нанять старого приятеля для выполнения работы по замене электропроводки и розеток в доме.
«Фу, наконец-то можно не опасаться подключать плитку и электроинструмент для работы по дому»-подытожил я. Это было первым вложением в дом! Точнее, это вложение открыло большой перечень вложений. И таких вложений в дальнейшем стало все больше и больше.
Старая липа, что росла рядом с забором так разрослась, что электрические провода проходящие через ее крону к дому постоянно страшно искрили в дождливую погоду. Посмотрев на это безобразие в противопожарном отношении я вывел для себя делему: "Или лезть на дерево и пилить ветки в местах соприкосновения с проводами или кардинально решать задачу с деревом".
А это- только спилить его под корень. Чаша весов склонилась к спилу дерева и позвонив по нужному телефону дерево было спилено за 5 000 рублей. И не только спилено, а аккуратно распилено на чурбаки по 50 сантиметров.
Эх, раззудись плечо: "Так бы я сказал в тот момент, когда собрался расколоть чурбаки на поленья". Все бы хорошо, но липа не жаркое дерево для печи, хотя и дерево. Это я понял впоследствии, когда стал топить русскую печь поленьями из липы.
Но в каждом деле есть свои плюсы: "В моем, это спил старого дерева перед оградой и открыть дом для солнца, а также заготовка дров для печи". А еще, это дало возможность передвинуть границу забора ближе к дороге, когда я определился со строительством металлического забора.
Впоследствии, при проведении межевания участка новые координаты были внесены в план. Теперь же, по электрике в доме все было в порядке и оставалось только заменить существующие старые электрические провода подходящие к дому на новые, что и было сделано знакомым электриком.
"Может дело во мне?»-как-то задал я такой вопрос сам себе. Другие хозяева ничего не делают, а делают когда само развалится или сломается. Я же, стараюсь сделать все по-правильному.
Старые обои в доме в десятки наклеенных слоев свисали со стен и вид от этого в комнате был грустный. «Надо оббить стены в жилой комнате деревянной «вагонкой»- решительно сказал я себе. Это практично и очень подходит к частному дому.
Сколько предстоит здесь прожить в этих скучных, пропахших сыростью старых стенах я не знал точно. Поэтому определившись, что точно придется 5 лет, а может быть больше я принялся за работу.
Имея необходимый навык в строительстве и закупив электроинструмент я бодро принялся за работу. Работа пошла быстро и с охотой, потому что на тот момент я потерял работу и жена сказала: «Строй тогда дом».
Каждый день я проводил в деревне, благо дорога была короткой и к вечеру возвращаясь в квартиру я чувствовал, что день прошел не зря. Жилое помещение внутри дома приобретало приличный вид в виде светлой «вагонки».
Это было вторым вложением в дом, в виде внутренней отделки. Где-то приходилось подновлять старые доски полов "прогрызенные" временем и мышами, где-то менять доски перекрытий. И все это было внутри дома, хотя изначально я только хотел сделать одну маленькую комнату. Аппетиты по отделке и наступившая зима продвигали мои работы внутри дома.
Осень и зима первого года прошли незаметно. Наступил 2016 год и снова весна пришла в деревню. В очередной раз приехав в деревню я не смог поставить машину возле изгороди, почва плыла и просаживалась.
Почва у дома совершенно не держала машину и помучавшись пару раз выезжая я решил сделать заезд для машины. Для этого был заказан трактор из деревни, который снял плодородный слой земли при въезде на участок, а другая машина привезла ПГС ( песчано–гравийную смесь).
Разровняв ПГС и проехав несколько раз по этому слою трактор уехал, а я получил отличный въезд себе на участок в любое время года. Но как ни странно, я понимал, что мне это все нужно, как для моей машины, так и для заезда машин с материалами для будущей стройки.
А потом, весной 2016 года пошла тема со строительством хозблока для инструмента и материалов, а также первые посадки "зеленухи". Эти работы шли параллельно друг другу, а если честно: "Когда я уставал пилить и приколачивать, то садился на грядку и сажал рассаду".
В трудах по участку и первых радостях когда можно помыться по-человечески в своем построенном душе прошло первое лето.
В 2017 году весной строительство нового крыльца для дома и летней веранды захватило меня с головой. Жена при этом постоянно подбадривала меня, как только вводился в строй очередной объект строительства. Тема строительства нового дома на участке постепенно отмирала по причине экономического фактора.
Крайний участок возле дороги давал очевидный минус. Изначально, я не придал этому значения, а так как забор участка был сделан из коротких жердей все проезжающие по дороге люди непроизвольно поворачивали головы в сторону моего участка.
В их лицах читалось: «А что это они там делают?». Сначала, такое внимание зрителей меня не трогало, но через месяц мое терпение лопнуло. «Ребята, есть работа по установке забора из металлопрофиля»-сказал я в трубку знакомым работягам.
Через месяц мой участок вдоль дороги и фасадной части опоясывал металлический забор, через который невозможно было увидеть для зевак, что там делают хозяева. В конце моего участка забором стала служить сетка- рабица. Данная работа опять сложилась в затраты по деревне.
Многие работы по строительству я делал один, так как не работал, но часть из них приходилось нанимать и платить деньги.
Если подытожить все вложения за три года владения домом то получится не утешительная сумма: «Купив дом за 750 000 рублей я вложил еще 550 000 рублей!». Это были такие работы как: "Внутренняя отделка дома, наружная отделка дома, строительство хозблока и летней кухни, летнего душа, и нового крыльца, ремонт крыши, строительство забора, зоны мангала и две дровни, и много, много других мало значимых работ".
И это при том, что многие работы я делал сам. В итоге, дом был обновлен, но вылез за сумму в 1 300 000 рублей и это еще не предел. Работы которые я делал сам бесплатно не поддаются счету. Например: "Работа по отводу лишней воды в канаву за участком или устройство дорожек, деревянный верстак в сенях для работ или устройство рукомойника в сенях".
Отдельной строкой стоят работы по замене старой мебели в доме. Старая еще шестидесятых годов мебель в виде двух диванов-книжек, крашенных столов и кровати нещадно воняла сыростью и старостью. Решено было избавится от этой "вонючки". Немного подумав я решил сделать сам деревянные скамейки для дома, столы и кровать.
Конечно, данные вещи не шли рядом с покупными, но имели очевидный плюс: "Эти вещи были выполнены из настоящего хвойного материала и не портились с годами от сырости в доме в отличие от современных из ДСП".
Теперь я задумываюсь о продаже дома, хотя многое здесь сделано моими руками, но суть не в этом. Дом в деревне не стал семейным гнездом, как я хотел изначально, а сын с семьей был у меня всего один раз на 2 часа за четыре года.
Экономически, дом вылез за границу продажной цены и поэтому продать его получится только в минус и то непонятно когда появится такой-же покупатель, как я.
На этой покупке я вывел для себя несколько моментов: «В дальнейшем если покупать, то пустой участок в СНТ- 6-7 соток за 200 000 рублей и построить маленький щитовой дом, но в Подмосковье».
Эпопея с продажей дома в деревне еще впереди, хотя никто не скажет, что там будет впереди. Возможно, мои планы изменятся и я построю на участке еще что-нибудь, теперь уже не надеясь получить выгоду от продажи. А строить на участке всегда что-то есть и самое главное:"В работе испытываешь радость от созидания!".
А теперь самое, самое главное: «Дом в деревне не дал мне скатиться в пьянство когда я потерял работу, а каждодневной физической работой вылечил мою душу». Строя и планируя свои планы по участку я отстранялся от своих тяжелых мыслей.
Может быть для этого он был куплен, как отдушина и средство для лечения душевных ран? Во всяком случае, душевно я прошел тяжелый период самобичевания. Теперь я езжу в деревню гораздо реже по разным причинам, но каждый раз приезжая туда заряжаюсь позитивом и жизненной энергией от земли.
И если сейчас меня кто-то спросит:" А ты бы купил снова старый дом в деревне?". Мой ответ был бы: "Да, купил, но теперь бы я сделал все несколько иначе!".

Читайте также:  Комитет по образованию лицензирование образовательной деятельности

Эпилог.
После четырех лет владения домом в Тверской области было принято решение его продать. Знакомый риэлтор выставил дом за 1 500 000 рублей на продажу и я стал с увлечением ждать, что сейчас начнут звонить люди, которые также, как и я тогда четыре года назад яростно хотел купить дом в деревне рядом с городом. Но ничего такого не происходило, по непонятным причинам.
Вроде и цена была не взята с потолка, а проработана в интернете насчет критериев оценки и торг возможен. Так, тихо без звонков прошел май, начался июнь и я уже начал беспокоиться за то, правильно- ли был оценен дом. Видя нулевой результат продажи риэлтор предложил вывесить на воротах металлического забора баннер с красивой, красной надписью "Продается" и телефоном риэлтора.
Так как, дом стоял крайний возле дороги то все жители, которые ехали по- дороге на городское кладбище видели это объявление. Короче, создавалось впечатление, что это объявление о продаже видели все жители подмосковного города, но звонков так и не было. Точнее, за весь период был только один звонок и то, от женщины с севера, которая хотела купить себе дом в деревне по-дешевле.
От такой рекламы на воротах приехав в очередной раз я заметил ободранный от ягод один куст белой смородины. Ну да, ну да, нормальная деревенская тема по понятиям местных жителей: "Если хозяин продает дом, то зачем ему ягоды, все равно продает".
Занимаясь делами в Москве я не мог часто приезжать в деревню и этим стали пользоваться. Приехав в следующий раз в деревню я заметил еще один куст белой смородины ободранный неизвестными, а также начатый куст красной смородины. Тут уж я решил снять оставшийся урожай в виде красной смородины и крыжовника.Воровство все также процветает в деревнях и здесь есть железное правило: "Если ты живешь или приезжаешь постоянно в деревню, то у тебя не воруют, а если приезжаешь редко, то извини".
Уже понимая, что сезон подходит к концу я приготовился уже снять баннер с ворот, как прозвучал звонок телефона. "Дом в деревне продаете?"-раздался мужской голос в трубке. Что, да как расскажите, мне Ваш номер дал знакомый, пояснил неизвестный мне человек. В итоге, начался торг, когда риэлтор набрал мой номер и сказал: "Этот человек, которого ты мне прислал предлагает за дом 1 000 000 рублей".
"Мда, не плохо берут в оборот"- подумал я оценивая свои шансы на повышение. "Но и мы не из глины сделанные, а поэтому будем идти ва-банк"-решил я для себя прорабатывая в уме линию торгов. Мне нужно выйти на уровень, хотя бы 1 200 000 рублей и тогда я буду доволен. И вот, в ходе торгов через несколько дней цена была принята окончательно в виде 1 200 000 рублей.
Свершилось, я получил свои деньги, хотя и в минус по- вложенным средствам, но зато освободился от "висяка" в виде деревни, а также дебила соседа. Мысленно перекрестившись я без угрызения совести продал дом в деревне и занялся своими делами. Иногда мне все-же снится дом в деревне, мои работы и все такое, где я оставил частичку себя, но это пройденный этап в моей жизни.

Читайте также:  Основания для запрета выезда за границу

– Что надо непременно знать при покупке домика на земельном участке в деревне? Какие необходимы документы от продавца и покупателя для надежного совершения сделки?

Отвечает ведущий юрисконсульт Est-a-Tet Юлия Дымова:

Нужно знать категорию земли и вид разрешенного использования. От продавца Вам необходимо получить справку из психоневрологического и наркологического диспансера, правоустанавливающие документы, выписку из домовой книги, технический план на земельный участок, кадастровый паспорт.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Все зависит от того, какие документы есть на дом и землю, на кого она приобреталась и т. д. В обычный, но неисчерпывающий пакет входит кадастровый паспорт на землю и дом, ЕГРН на дом и землю, справки о том, что нет долгов по коммунальным услугам (за газ, свет, канализацию и прочее), различные акты и распоряжения от управы и другие документы, которые определяются в зависимости от основания права собственности.

Отвечает юрист Светлана Иванова:

При покупке дома в деревне риски могут исходить как от стороны по договору, так и от третьих лиц. Для того чтобы максимально обезопасить свои вложения, необходимо изучить информацию об объекте.

В первую очередь, следует обратить внимание на категорию земли и виды ее разрешенного использования, поскольку не все они допускают строительство домов на участке. Во-вторых, проверить сведения о постановке объекта на кадастровый учет, без чего купить земельный участок не получится. В-третьих, поинтересоваться зарегистрированными правами на объект, чтобы не стать жертвой мошенников. В-четвертых, узнать, насколько объект свободен в обращении, запросив информацию об арестах, запрещениях и обременениях.

При проверке документов следует помнить, что дом и участок два отдельных объекта недвижимости. То есть в отношении каждого из них требуются:

  • свидетельство о государственной регистрации права;
  • документ, на основании которого продавец приобрел недвижимость (договор, свидетельство о собственности, о праве на наследство или другой документ);
  • паспорт БТИ;
  • выписка из кадастра;
  • выписка из ЕГРН.

Если дом и участок были приобретены продавцом за счет общего имущества супругов или с предоставлением доли несовершеннолетнему, сделка должна сопровождаться предъявлением согласия супруга или органов опеки и попечительства на ее заключение.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Для покупки домика в деревне необходимо ознакомиться с документами на собственность этого домика и земли. Может быть, у хозяина один договор купли-продажи на дом и землю. На деле должны быть два свидетельства или две выписки из ЕГРН на дом и землю о том, что есть земля и дом, их размер, кому они принадлежат и какие есть обременения. Также необходимо посмотреть разрешенное использование земли. Кстати, лучше всего самостоятельно заказать выписку из ЕГРН на сайте Росреестра, чтобы получить независимую информацию. Главное чтобы назначение земли в выписке соответствовало возможности постройки дома. Так, есть земли, на которых строить нельзя (в этом случае Вам не смогут показать документы на собственность на дом, а попробуют рассказать, что собственность на него очень легко оформить потом). Если в выписке написано использование ИЖС, ДНП или садоводства, то там можно не только строить дом, но и прописываться в нем после оформления. Хорошо, если есть свежие межевые планы, и границы участка четко определены и привязаны к новой системе координат. Вам не надо будет в дальнейшем спорить с соседями о границах участка. Но до первого января 2018 года это необязательно для купли-продажи.

Если это дом ИЖС, который оформлен в собственность как жилой дом, проверьте, нет ли там прописанных посторонних людей, узнайте, куда выписываются хозяева. Это можно посмотреть в домовой книге или попросить предъявить справку об отсутствии прописанных (ф9). Не покупайте дачу по садоводческой книжке в этом случае Вы замучаетесь ее потом приватизировать. В любом случае, Вам лучше обратиться за сопровождением к риэлтору, который все объяснит, или хотя бы оформить сделку у нотариуса.

Отвечает юрисконсульт офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Гульнара Сабурова:

Во-первых, покупателю следует запросить у продавца документы, на основании которых у него возникло право собственности на данный объект, доказательство оплаты по договору купли-продажи (если право возникло на основании такого договора), справку об отсутствии задолженности по оплате газа и электричества, справку о зарегистрированных в доме по месту жительства гражданах, а также согласие супруга на совершение сделки. Помимо этого, необходимо получить актуальные на день совершения сделки выписки из ЕГРН. Как покупателю, так и продавцу для сделки нужен документ, удостоверяющий личность.

Важно, чтобы земельный участок находился на землях населенных пунктов. Наличие такого вида разрешенного использования участка, как «для личного подсобного хозяйства» или «для индивидуального жилищного строительства», гарантирует регистрацию по месту жительства.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Почему продать дом самостоятельно можно быстрее, чем через агентство? Как правильно рассчитать стоимость и подготовить дом к продаже? Как разместить эффективное объявление и как общаться с покупателями, чтобы увеличить вероятность продажи? На эти и другие вопросы я подробно отвечаю ниже.

Если кратко, то для продажи дома нужно:

  1. Подготовить документы;
  2. Подготовить к продаже дом;
  3. Разместить продающее объявление;
  4. Найти покупателя и взять у него задаток;
  5. Оформить сделку в Росреестре и заплатить налог.

Что выгоднее: продавать дом самому или через агентство

За последние 10 лет образовалось такое количество риэлторских агенств, что сосчитать их стало невозможно. В одной только Москве их больше 2-х тысяч! Даже профессиональный праздник появился по инициативе Московской гильдии — день риэлтора (19 декабря).

Допустим, вы по совету знакомых, либо рекламы в интернете, выбрали агентство, заключили с ним договор и стали ждать, когда вам приведут покупателя. Сколько продлится ваше ожидание? Месяц? Два? А, может полгода? Напрасным будет искать в договоре сроки продажи — скорее всего они расплывчаты или составлены с большими юридическими оговорками. Конечно, можно расторгнуть договор из-за затянувшихся сроков, но как это сделать официально, если в договоре они не прописаны? Скорее всего — никак.

Совет 1 — не рассчитывайте продать дом через агентство недвижимости быстрее, чем при самостоятельной продаже. Люди охотнее покупают недвижимость напрямую у собственника.

Кроме того, существует блестящая юридическая уловка — «согласование стоимости продаваемого объекта». То есть стоимость вашего дома будут определять якобы независимый оценщик, который, скорее всего, по-совместительству будет сотрудником агенства. Такая оценочная стоимость будет явно ниже рыночной. К вопросу, как самостоятельно оценить дом перед продажей, мы еще вернемся.

Читайте также:  Стрельба из оружия в населенных пунктах

Также, риелторы могут «левачить» — то есть кроме комиссии с продавца (1-5% от суммы сделки), агенства (особенно топовые) любят брать скрытую комиссия еще и с покупателя, увеличивая тем самым стоимость вашего объекта и, как следствие сроки.

И — последнее. Придя в агентство недвижимости, вы не знаете, кто будет работать по вашей сделке, а если и узнаете, то никто вам не скажет — опытный это специалист или стажер, который будет учиться искусству продажах на вашем объекте.

Совет 2 — самостоятельная продажа выгоднее, чем через агентство. Как минимум на размер комиссий (50 тысяч рублей и более).

Какие документы нужны при продаже дома

Начните продажу дома с подготовки документов:

  1. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
  2. Нотариальное согласие супруга на продажу дома;
  3. Акт ввода дома в эксплуатацию;
  4. Справка из ФНС об отсутствии задолженности по имущественным налогам;
  5. Справка из Управляющей Компании (ЖЭК) об отсутствии задолжности по коммунальным платежам;
  6. Разрешение на строительство и проект дома (если есть);
  7. Выписка из ЕГРН. Документ хоть и платный, зато очень полезный в процессе продаже. Например, помогает документально подтвердить покупателю свое право на владение домом, а также убедить в отсутствии арестов, обременений и других проблем с домом и земельным участком. Другими словами: официальная выписка из Росреестра помогает в принятии решения о покупке.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).


Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Как подготовить дом к продаже

Подготовка дома может стать и увлекательным занятием, которое откроет в вас и дизайнера, и архитектора, и мастера на все руки. Сделайте дом привлекательным и выделяющимся на фоне остальных каким-то неповторимым штрихом. Это может быть флюгер на крыше, красивая кованная калитка, свежевыкрашенный забор, уютная скамейка или модный почтовый ящик рядом со входом. В доме и рядом с домом должна быть чистота и ухоженность.

Несколько простых советов:

  • Перед продажей дома, рекомендую сделать небольшой косметический ремонт: избавьтесь от трещин, пятен, сколов, царапин, подклеить обои, побелить потолки и тд;
  • Самые заметные места в доме украсьте яркими шторами, вазой с цветами или настенным бра;
  • Подчеркните положительные стороны комнат и помещений. К примеру, одна солнечная, другая — уютная, третья — идеальна для библиотеки или кабинета, если туда перенести стол и поставить несколько полок;
  • Посмотрите на собственный дом глазами покупателя.

Совет 3 — психологи утверждают, что люди принимают решение о покупке в первые 15 секунд. Заинтересуйте покупателя еще на подходе к дому.

Примерно так должен выглядеть фасад готового к продаже дома

Как рассчитать оптимальную стоимость дома

Правильная оценка дома перед продажей — половина успеха. Переоценка своей недвижимости приводит к потери времени, а недооценка — лишает денег, которых, как известно, много не бывает.

Совет 4 — имейте в виду, что стоимость вашего дома определяется только уровнем жизни вокруг него. Другими словами — чем богаче ваши соседи, тем дороже ваш дом.

Существуют два подхода оценки стоимости недвижимости:

  1. Затратный подход, который состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного дома с учетом его износа;
  2. Сравнительный, где вы сравниваете свой дом с такими же домами, выставленными на продажу. Чем больше найдете сравнений, тем точнее сможете определить рыночную цену.

Совет 5 — в процессе общения с покупателем, выясните истинные причины покупки и сделайте на них акцент. Если покупатель любит баню — не забудьте её показать, либо показать место, где баню можно построить.

Факторы влияющие на стоимость дома (по важности)

  1. Юридическая чистота (есть все необходимые документы, дом свободен от прав третьих лиц, никому не заложен и под арестом не значится);
  2. Район проживания (чем богаче ваши соседи — тем дороже ваш дом);
  3. Местоположение дома (экология, ландшафт, начало улицы или конец, близость водоема или парка, удаленность от трассы);
  4. Техническое состояние дома (год постройки, изношенность, внешний вид);
  5. Инженерные сети (отопление, электричество, газ, водопровод, канализация, интернет);
  6. Инфраструктура вокруг дома (подъездные пути, магазины, школа, детский сад, больница);
  7. Готовность к сделке (в доме никто не прописан и никто не живет).

Совет 6 — помните, что ключевыми факторами для покупателя будут не достоинства дома, а его недостатки. Заранее оцените обстоятельства, которые могут заставить вас пойти на скидку (шум проходящих электричек, плохая дорога, железистая вода и т.д.) и увеличьте цену на размер предполагаемой скидки.

Как подать эффективное объявление о продаже

Для начала известите соседей и знакомых о своих намерениях — шанс продажи через «сарафан» достаточно высокий. Но самый эффективный способ продать дом — разместить объявление в интернете (время объявлений в газетах прошло — не тратьте свое время).

  1. Зарегистрируйтесь на сайте Avito.ru и получите доступ в личный кабинет. Бесплатно разместить в рубрике «недвижимость» можно будет только одно объявление, но нам больше и не надо;
  2. Сделайте 10-15 фотографий в высоком разрешении. Кроме того рекомендую снять видео, но добавить видео на Авито можно только в виде ссылки на YouTube, а это не всегда удобно;
  3. Внимательно выбирайте местоположение дома на карте. Если дом рядом с окружной дорогой, можно указать, что дом расположен в черте города и увеличить тем самым количество просмотров объявления;
  4. Существуют платные услуги, с помощью которых вы можете выделить свое объявление цветом или добавить рамку, но я не советую тратить на это деньги. Единственное, что работает — это поднятие в поиске. Делать поднятие лучше в понедельник или вторник, когда максимальная активность пользователей;
  5. Указывайте в объявлении только технически важную информацию: наличие коммуникаций, инфраструктуры, тип материала стен, вид кровли, год постройки, этажность, площадь, размеры, количество комнат и санузлов. Фразы типа: живописное место, тихо, уютно, красиво — в описании объявления лишние. Это сугубо ваше личное мнение, пишите только факты. Кроме того не используйте шаблонные фразы типа: срочно, торг, посредников не беспокоить, но обязательно укажите, что собственником являетесь вы;
  6. Указывайте в объявлении реальную стоимость дома и уж точно не стоит размещать объявление без цены. Нет цены — нет спроса;
  7. Не дублируйте объявления на одном и том же сайте, а если увидите, что ваш объект продает еще кто-то кроме вас, не стесняйтесь пожаловаться на объявление-дубликат в поддержку Авито.

Пример объявления: Продам дом из газосиликатных блоков 2009 года постойки. 2 этажа + мансарда. 1-й этаж: кухня — 20 кв/м, гостевая спальня — 15 кв/м, гостевой санузел — 3 кв/м,. 2-й этаж: спальня — 20 кв/м, детская спальня №1 — 15 кв/м, детская спальня №2 — 15 кв/м, санузел с ванной — 10 кв/м. Автономное газовое отопление, центральное водоснабжение и канализация. Асфальтированная дорога до участка. Сделан качественный ремонт, установлена итальянская сантехника. Двор выложен плиткой, посажены плодовые деревья, есть зона барбекю и баня на дровах. В собственности больше 5 лет. Собственник.

Совет 7 — чем больше будет показов дома, тем быстрее будет продажа. Старайтесь перевести в показ каждый входящий звонок потенциального покупателя.

За какое время реально продать дом

Итак, вам начали звонить потенциальные покупатели в перемешку с риэлторами. По моим наблюдениям, чтобы найти реального покупателя, придется сделать от 5 до 20 показов, то есть получить от 10 до 50 входящих звонков. Планируйте потратить на продажу загородного дома от 2 до 6 месяцев.

Кроме того, будьте готовы в течение 2-х недель (обычно такой срок предоставляют для передачи дома новому владельцу) выписаться и выехать из проданного дома.

Совет 8 — если продажа затягивается: снижайте цену, либо снимите дом с продажи и выставите снова в высокий сезон (март-апрель и октябрь-ноябрь).

Покупатель найден, цена за дом установлена, осталось лишь правильно оформить продажу дома в Росреестре. Для обеих сторон это последний и самый ответственный шаг.

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство.

Какие налоги с продажи дома придется платить

Налоговым законодательством РФ предусмотрена оплата подоходного налога при продаже недвижимости физическими лицами, владеющими ею менее 5-ти лет — 13% от стоимости, указанной в договоре.

Совет 9 — иногда выгоднее продать дом дешевле, чтобы купить на эти деньги валюту или положить их в банк, чем ждать покупателя по нужной вам цене. Если дают деньги — нужно продавать.

В заключение

Самостоятельная продажа дома — это не только выгодно, но и полезно. Один раз пройдя этот «путь», вы навсегда закрепите за собой навыки продавца, которые обязательно пригодятся вам будущем.

И еще один совет:

Совет 10 — следите за глобальными движениями цен на недвижимость, чтобы продавать когда дорого и покупать обратно когда дешево.

Ссылка на основную публикацию
Рублевый эквивалент долларов сша
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения...
Рецидив ук рф с комментариями
1. Рецидивом преступлений признается совершение умышленного преступления лицом, имеющим судимость за ранее совершенное умышленное преступление. 2. Рецидив преступлений признается опасным:...
Решение вопроса в судебном порядке
Признание права собственности на самострой Процедура получения разрешения на строительство настолько ложна, что многие среднестатистические владельцы земельных участков в ходе...
Руководителю главному бухгалтеру юристу
Бухгалтерской службой на предприятии (в организации) руководит главный бухгалтер. Главбух относится к категории руководящих сотрудников, поэтому подчиняется только руководству. Бухгалтерия...
Adblock detector