Соглашение о внесении изменений в закладную

Соглашение о внесении изменений в закладную

Артем Коновалов, старший юрисконсульт ООО "Городской Ипотечный Банк".

В конце декабря 2004 года Президент РФ подписал пакет законопроектов, призванный сформировать в России рынок доступного жилья, в том числе посредством развития рынка ипотечного кредитования. Одной из причин, послужившей основанием для разработки законопроектов в области ипотечного кредитования, явилась законодательная непроработанность ряда вопросов, которая, по мнению законодателя, мешает банкам снизить затраты заемщика, связанные с получением и возвратом целевого кредита на приобретение жилья.

Подписанием указанного пакета законопроектов были внесены изменения и дополнения в ряд основополагающих нормативно-правовых актов, регулирующих ипотечное кредитование, в том числе в ГК РФ, ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее — Закон об ипотеке), ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и другие.

Ипотека без нотариуса

До недавнего времени подавляющее большинство ипотечных сделок не могло совершаться без их сопровождения нотариусами. Так, в соответствии с п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке в предыдущей редакции "договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной редакции". Кроме того, в случае если права банков кредиторов-залогодержателей удостоверялись закладной и количество листов такой закладной составляло два и более, нотариус пронумеровывал листы закладной и скреплял их своей печатью (ч. 2 п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке в предыдущей редакции).

Исключением из правила об обязательном удостоверении нотариусом ипотечной сделки являлся случай, когда ипотека недвижимого имущества возникала в пользу банка кредитора-залогодержателя в силу закона на основании ст. 77 Закона об ипотеке, и права банка либо удостоверялись закладной, составленной на одном листе, либо вовсе не удостоверялись указанной ценной бумагой.

Необходимость нотариального удостоверения и уплаты нотариального тарифа, несомненно, сильно увеличивала расходы заемщика по ипотечной сделке.

В настоящее время в ст. 10 действующей редакции Закона об ипотеке предусмотрено лишь то, что "договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации".

Таким образом, требование об обязательности нотариального удостоверения договора об ипотеке перестало существовать.

В случае если стороны все же примут решение о нотариальном удостоверении договора об ипотеке, нотариальный тариф составит всего:

  • 200 рублей — если предметом договора ипотеки будет являться жилое помещение и
  • 0,3% суммы договора ипотеки, но не более 3000 рублей — если предметом данного договора будет являться другое недвижимое имущество, за исключением морских и воздушных судов, а также судов внутреннего плавания.

В связи с тем что с 1 января 2005 года Закон "О государственной пошлине" утратил силу, теперь размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение договоров ипотеки определяется в соответствии с подп. 4 п. 1 ст. 333.24 НК РФ.

Также Закон об ипотеке в действующей редакции теперь не обязывает нотариуса совершать действия, которые, кстати, не предусмотрены Основами законодательства РФ о нотариате, а полномочия по нумерации и скреплению печатью листов закладной возлагаются на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Подытоживая сказанное, можно говорить о том, что с 1 января 2005 года участие нотариуса в ипотечной сделке не является обязательным, что позволит несколько снизить расходы заемщиков, получающих ипотечные кредиты.

Изменение условий закладной

До принятия рассматриваемого пакета законов закладную можно было рассматривать как "жесткий" документ, внесение изменений в содержание которого являлось очень затруднительной и плохо регламентированной процедурой.

В соответствии с пунктами 6 и 7 статьи 13 Закона об ипотеке в предыдущей редакции внесение изменений в закладную было возможно только в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Изменить содержание закладной по соглашению сторон по каким-либо иным основаниям не представлялось возможным. Законодатель попытался решить данную проблему, и в Закон об ипотеке были внесены некоторые изменения и дополнения.

Теперь п. 6 ст. 13 Закона об ипотеке выглядит следующим образом: "Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной". Таким образом, в настоящее время для внесения изменений в закладную достаточно лишь соглашения сторон залогового правоотношения.

В Законе об ипотеке указаны два способа изменения ранее согласованных условий закладной:

  • путем приложения к закладной оригинала соглашения о внесении изменений в закладную и указания в тексте самой закладной на данное соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной;
  • путем аннулирования закладной и одновременно с этим получения новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.
Читайте также:  Налог с продажи грузового автомобиля физическим лицом

Немаловажным является и тот факт, что государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в регистрирующий орган и без уплаты государственной пошлины.

Вместе с тем стоит заметить, что ни предшествующая редакция, ни действующая редакция Закона об ипотеке и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" однозначно не регламентируют механизм изменения ранее установленных условий закладной. В частности, не определяется перечень документов, необходимых для регистрации соглашения об изменении содержания закладной, а также последовательность действий по внесению в нее изменений. Кроме того, не указывается, кто правомочен проставлять на закладной отметку (запись) о том, что соглашение об изменении условий закладной является неотъемлемой ее частью в соответствии с требованиями ст. 13 и 15 Закона об ипотеке, а также не определен момент проставления данной отметки: одновременно с заключением соглашения, одновременно с государственной регистрацией данного соглашения либо после его государственной регистрации?

Также не ясна правовая природа государственной регистрации соглашения о внесении изменений в содержание закладной с учетом того, что сама закладная как ценная бумага не подлежала и не подлежит государственной регистрации.

Таким образом, несомненной заслугой ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" является то, что теперь в Законе об ипотеке однозначно указана возможность внесения изменения в закладную по соглашению между должником, залогодателем и залогодержателем. Однако нельзя не заметить, что процедура внесения таких изменений в настоящее время довольно слабо урегулирована законодателем, в связи с чем, вероятно, участникам гражданского оборота придется столкнуться с определенными трудностями при заключении такой сделки.

Загородная недвижимость

Одним из весомых факторов, сдерживающих развитие ипотечного кредитования загородной недвижимости, являлось достаточно слабое законодательное регулирование вопроса приобретения индивидуального дома с земельным участком за счет кредитных средств и оформления залога на данное имущество в пользу банка-кредитора.

Сложность ситуации заключалась в том, что при приобретении заемщиком индивидуального дома и земельного участка у продавца за счет кредитных средств ипотека в силу закона возникала только на индивидуальный дом и только в том случае, если данный дом являлся жилым (ст. 77 Закона об ипотеке). При этом ипотека на земельный участок не возникала, что противоречило другим нормам. В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Закона об ипотеке "ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение".

Следовательно, если формально подходить к данному вопросу, неполучение банком в ипотеку земельного участка одновременно с возникновением залога на жилой дом является нарушением вышеуказанной нормы.

Таким образом, при выдаче ипотечного кредита на приобретение такой загородной недвижимости банки рисковали тем, что возникший в силу закона залог на жилой дом мог быть признан недействительным по причине того, что одновременно с залогом жилого дома ипотека на земельный участок не возникала.

Исходя из изложенного можно выделить две основные проблемы, решение которых позволило бы упростить процедуру заключения ипотечных сделок, направленных на приобретение заемщиками загородной недвижимости, что позволило бы ускорить темпы роста объемов кредитования по данной программе:

  • отсутствие в действующем законодательстве РФ нормы, предусматривающей возникновение ипотеки в силу закона на индивидуальный дом, не подпадающий под определение "жилой";
  • отсутствие в действующем законодательстве РФ нормы, предусматривающей возникновение ипотеки в силу закона на земельные участки и права аренды земельного участка, приобретаемые за счет кредитных средств.

Теперь в Законе об ипотеке появилась наконец норма о возникновении ипотеки в силу закона на земельный участок. В ст. 64.1 Закона об ипотеке указано, что "если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации. считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок". Данное правило также распространяется на права аренды, приобретаемые заемщиком за счет кредитных средств банка.

Читайте также:  Сколько сейчас пособие по безработице в россии

К сожалению, в отечественном законодательстве так и не появилась норма, предусматривающая возникновение ипотеки в силу закона при приобретении за счет кредитных средств индивидуального дома, не обладающего статусом жилого дома.

Таким образом, на такие объекты недвижимого имущества, которые оформлены как дача, садовый домик, жилое строение, коттедж и пр., правила о возникновении ипотеки в силу закона не распространяются, в связи с чем можно с большой долей вероятности предположить, что оборот таких объектов с использованием ипотечных кредитов не будет велик.

Обращение взыскания на заложенное имущество

Федеральный закон N 194-ФЗ "О внесении изменений в ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ" поставил точку в дискуссии о том, можно ли обратить взыскание на заложенное в обеспечение исполнения обязательств заемщика жилое помещение в том случае, если оно является для него единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Теперь на основании ст. 446 ГПК на являющиеся предметом ипотеки жилое помещение или земельный участок может быть обращено взыскание без каких бы то ни было ограничений, причем не только по решению суда, но и по исполнительным документам.

Еще одним заслуживающим внимание нововведением является расширение круга лиц, которые утрачивают право пользования жилым помещением при обращении на него взыскания. Если раньше обращение взыскания на жилое помещение являлось основанием для прекращения права пользования им только залогодателем и совместно проживающими с ним членами его семьи (бывшими членами семьи), то в настоящее время в соответствии со ст. 78 Закона об ипотеке в действующей редакции право пользования утрачивают любые иные лица, проживающие в заложенном помещении. Данное правило действует в том случае, если в соответствии с кредитным договором заемщику предоставлен целевой кредит на приобретение или строительство данного жилого помещения, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленного кредита на приобретение или строительство жилого дома.

Вышеуказанные законодательные новеллы, безусловно, благоприятным образом скажутся на развитии банковских программ ипотечного кредитования и расширении линейки кредитных продуктов, но вот станет ли "ипотека" доступной каждому, будут ли благодаря указанным нововведениям снижены процентные ставки по ипотечным кредитам и сформируется ли в России рынок доступного жилья — покажет время.

С 1 июля 2018 года изменился порядок регистрационных действий на основании соглашения об изменении содержания закладной, а также порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, сообщает Управление Росреестра по Новосибирской области.

Теперь соглашение об изменении содержания документарной закладной (закладной в виде документа на бумажном носителе) не регистрируется как сделка, а является основанием для внесения соответствующих изменений в регистрационную запись об ипотеке.

С этой целью залогодателю и залогодержателю следует обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении изменений в закладную, приложив к нему два подлинных экземпляра соглашения об изменении содержания закладной и оригинал закладной.

За указанное регистрационное действие подлежит уплате государственная пошлина в размере 350 рублей, распределенная пропорционально числу обратившихся с заявлением лиц. Например, если с заявлением обратились банк и гражданин, каждый из них уплачивает государственную пошлину по 175 рублей.

Срок осуществления государственной регистрации составляет один рабочий день, следующий за днем поступления в орган регистрации прав заявления о внесении изменений в документарную закладную, либо один день с момента получения таких документов органом регистрации прав от многофункционального центра.

Изменения коснулись и порядка погашения регистрационной записи об ипотеке.

Так, если права залогодержателя удостоверены закладной, то запись об ипотеке может быть погашена на основании:
1) совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
2) заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
3) заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.

Читайте также:  Сдача в аренду юридического адреса

Отметка об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме на документарной закладной должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения. Кроме того, такая отметка удостоверяется подписью владельца закладной, а если им является юридическое лицо, имеющее печать, то подпись на отметке заверяется печатью организации.

В том случае если закладная не выдавалась, регистрационная запись об ипотеке может быть погашена на основании:
1) совместного заявления залогодателя и залогодержателя;
2) заявления залогодержателя.

В случае если жилое помещение приобретено или построено полностью или частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления уполномоченного органа исполнительной власти (Минобороны РФ).

Кроме того, регистрационная запись об ипотеке может быть погашена по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки.

По общему правилу запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в Управление Росреестра соответствующих заявлений.

Государственная пошлина за указанное действие не уплачивается.

Закладная на квартиру – документ, удостоверяющий правомочия залогодержателя по обязательствам, которые обеспечиваются залогом на квартиру, взятую в ипотеку. Закладная является ценной бумагой, которая выдается конкретному лицу (т.е. именная) и дает ее владельцу следующие права:

  • Получить исполнение обязательств, которые обеспечиваются залогом недвижимости.
  • Залога на вещи, которые обременены ипотекой.

Порядок оформления закладной по ипотеке регулируется гражданским законодательством РФ, а также законом № 102-ФЗ, принятым в 1998 году. Летом 2014 года в данный нормативно-правовой акт были внесены существенные изменения.

Содержание закладной на квартиру по ипотеке

Оформление закладной на квартиру – процедура, требующая присутствия грамотного специалиста. Данный документ содержит в себе множество нюансов, которые нужно знать. В закладную по ипотеке необходимо включить следующие пункты:

  1. Дата и место подписания.
  2. Информация о залогодателе (паспортные данные и место проживания).
  3. Информация о должнике (паспортные данные).
  4. Информация о первоначальном залогодержателе.
  5. Обязательства, которые были обеспечены залогом недвижимости (основания, место заключения договора, сумма, проценты, сроки).
  6. Предмет ипотеки.
  7. Место и время удостоверения договора нотариусом (адрес, подробное описание, кадастровый номер, денежная оценка и др.).
  8. Информация о правах залогодателя.
  9. Сведения о месте и дате регистрации права залогодателя в Росреестре.
  10. График погашения платежей по ипотеке.
  11. Порядок взыскания долгов.
  12. Условия досрочного погашения ипотеки.
  13. Дата и место регистрации ипотечного договора.
  14. Дата выдачи закладной.

В некоторых случаях в закладную могут быть включены и иные условия. Только юрист, имеющий многолетний опыт работы в данной сфере может составить закладную с учетом всех правил, предусмотренных законодательством.

Соглашение об изменении содержания закладной

В случае если требуется изменить какие-либо условия в содержании закладной, то между сторонами, ее подписавшими, заключается соглашение о внесении таких изменений. Такое соглашение выступает, как приложение к закладной и является ее неотъемлемой частью.

Соглашение об изменении содержания закладной может применяться в различных случаях. Например, когда заемщику необходимо реструктурировать долг (увеличить срок кредита, уменьшить ежемесячные платежи и др.). Данный документ, так же как и закладная подлежит регистрации в Росреестре.

Исходя из конкретной ситуации, в данном соглашении могут присутствовать различные условия, о включении которых договорились сами стороны.

Но закон предусматривает ряд условий, которые должны входить в любое соглашение:

  • Реквизиты договаривающихся сторон.
  • Информация о самой закладной и об основном соглашении (а также сведения о регистрации указанных договоров).
  • Предмет соглашения (подробно указать на то, какие изменения вносятся в закладную путем подписания данного соглашения).
  • Дата и место заключения соглашения.
  • Подписи сторон.

Самое главное правило при подписании такого соглашения – достичь договоренности между сторонами в рамках закона и как можно подробнее все это зафиксировать на бумаге.

Не знаете, как составить закладную на квартиру по ипотеке? Возникли трудности с пониманием содержания? Юристы нашего портала всегда на связи.

Ссылка на основную публикацию
Согласие на продажу комнаты в коммунальной квартире
Комнаты в коммунальных квартирах, с точки зрения финансового вопроса, наиболее дешевый, простой и доступный способ получить собственное жилье. Однако продать...
Смертельный случай на производстве выплаты родственникам
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения...
Смертность в россии от сердечно сосудистых заболеваний
Чрезвычайно неблагоприятная ситуация с сердечно-сосудистыми заболеваниями — главная причина низкой продолжительности жизни в России. На сердечно-сосудистые заболевания в нашей стране...
Согласие на раздел земельного участка образец
Тип документа: Разное Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания. Размер файла...
Adblock detector