Согласие на продажу комнаты в коммунальной квартире

Согласие на продажу комнаты в коммунальной квартире

Комнаты в коммунальных квартирах, с точки зрения финансового вопроса, наиболее дешевый, простой и доступный способ получить собственное жилье. Однако продать и купить такую комнату сложнее, чем отдельную квартиру за счет того, что нужно учитывать преимущественное право на выкуп ее другими соседями. В чем заключаются особенности таких сделок, как лучше купить комнату в коммунальной квартире и что нужно учитывать – читайте в этой статье.

Можно ли продать комнату в квартире

Можно. Комнаты в коммунальных квартирах являются отдельными, выделенными объектами недвижимости. Они имеют все необходимое для отдельного проживания. В частности – отдельных вход. В некоторых случаях предполагаются места общего пользования, типа кухни и туалета с ванной, но зачастую все подобные необходимые помещения есть и в отдельных комнатах, пусть и в предельно минимальном объеме.

Однако при покупке и продаже такой комнаты нужно учитывать преимущественное право других соседей на приобретение этого помещения. Подробнее о нем и особенностях продажи см.ниже.

Порядок купли-продажи комнаты в коммунальной квартиру

Как было сказано ранее, процедура покупки комнаты в коммунальной квартире несколько отличается от обычной покупки всей квартиры в целом. Рассмотрим данный процесс подробнее.

Порядок действий

  1. Найти покупателя/продавца. В обоих случаях можно производить поиск самостоятельно или обратиться за помощью в агентство недвижимости.
  2. Уточнить условия сделки. В случае с продавцом, покупателю нужно сразу рассказать о том, что продается именно комната в коммунальной квартире, а не вся квартира в целом и, в связи с этим, могут возникнуть определенные сложности с соседями.
  3. Обсудить порядок продажи и, что самое главное, конкретную цену на квартиру. Можно заранее произвести ее оценку в специализированной фирме или самостоятельно.
  4. На основании достигнутых договоренностей, руководствуясь необходимостью уважать преимущественное право, предложить выкупить данное жилье соседям. Если продавец заранее знает, за какую цену он хочет продать жилье, можно сначала предложить выкупить комнату соседям и только потом искать продавца.
  5. Дождаться, пока не пройдет срок, допустимый для выкупа комнаты или получить от всех соседей отказы от покупки данной недвижимости.
  6. Предоставить/получить все необходимые документы.
  7. Проверить документы и саму комнату.
  8. Составить и подписать договор купли-продажи. При необходимости, его можно заверить нотариально.
  9. Оформить право собственности на новое жилье.
  10. Подписать акт-приема передачи.
  11. Произвести окончательный расчет и потребовать от продавца написать расписку в получении средств.

Документы

Для сделки купли-продажи нужны следующие документы:

  • Паспорта покупателя и продавца. Необходимы для того, чтобы проверить, действительно ли данный человек является владельцем недвижимости и не ведет ли от лица покупателя переговоры его доверенное лицо или какой-то посторонний представитель.
  • Техпаспорт на комнату. Обычно он выдается на всю квартиру, но бывают и исключения. Покупателю при осмотре недвижимости рекомендуется сверить планировку по факту и ту, которая указана в техпаспорте. Формально, что-то сделать с одной комнатой так, чтобы это невозможно было узаконить практически невозможно, однако лучше все-таки проверить.
  • Выписка из ЕГРН. Этот документ должен предоставлять продавец. С помощью выписки можно проверить, кто именно является владельцем квартиры и сверить данные с паспортом. Также в этом документе указываются обременения, если они есть. Рекомендуется требовать максимально «свежую» выписку (не более чем месячной давности).
  • Договор купли-продажи или другие правоустанавливающие документы. Это может быть договор дарения, завещания, приватизации и так далее, в зависимости от того, как именно продавец комнаты в свое время получил ее в собственность. Это очень важный документ, так как именно от него во многом зависят потенциальные проблемы и риски (подробнее об этом см.ниже).
  • Справка из управляющей компании или ЖЭКа. Нужна для проверки наличия долгов за коммунальные платежи и капремонт. Если они есть, то можно попробовать договориться с продавцом на хорошую скидку и заплатить долги за него. В любом случае, новый собственник не обязан выплачивать долги предыдущего владельца. Исключение делается только для оплаты за капитальный ремонт (этот платеж привязан не к собственнику, а к недвижимости) и любых ситуаций, которые указаны в договоре купли-продажи. Например, согласно договору, новый владелец будет обязан выплатить всю задолженность. Чтобы подобное не стало сюрпризом, рекомендуется очень внимательно изучать этот документ.
  • Выписка из домовой книги. Показывает, кто конкретно прописан в комнате. Учитывая тот факт, что некоторых людей очень сложно выписать из жилья, рекомендуется уточнять данный момент заранее.
  • Согласие супруги/супруга. Нужен только в том случае, если продавец состоит в браке. Отсюда может следовать, что комната находится в совместной собственности (даже если у помещения всего один владелец). Без такого согласия сделка может быть признана незаконной. Согласие составляется и заверяется нотариусом. Без его отметки документ не имеет юридической силы.
  • Разрешение от органов опеки. Требуется только в том случае, если одним из совладельцев комнаты является несовершеннолетний. Данный документ имеет срок годности около 1 месяца, потому оформлять его рекомендуется или в самый последний момент или «подгонять» сделку так, чтобы успеть ее завершить до момента, когда разрешение потеряет свою силу.
  • Отказы соседей на реализацию преимущественного права. Это не обязательный документ, однако, если нужно максимально ускорить сделку, можно взять такие отказы и не ждать положенный месяц, пока перестанет действовать преимущественное право. Нужно учитывать тот факт, что, если хотя бы один из соседей категорически против того, чтобы дать подобный отказ, все остальные отказы уже не будут играть никакой роли.
  • Договор купли-продажи. Самый важный документ при сделке купли-продажи квартир. Именно к нему привязываются акты осмотра, приема-передачи и другие аналогичные документы.
  • Акт осмотра квартиры. Необязательный документ. Может быть важен только в том случае, если продавец вместе с квартирой передает мебель, технику и/или другое имущество и именно за счет этого цена жилья выше среднерыночной.
  • Акт приема-передачи жилья. Данный документ подтверждает факт перехода права собственности. Чаще всего составляется и подписывается уже после того, как покупатель становится новым владельцем комнаты.
  • Расписка в получении средств. Указывает на то, что покупатель полностью рассчитался с продавцом и у последнего нет никаких претензий. Нередко факт оплаты указывается в акте приема-передачи, но специалисты рекомендуют все-таки делать расписку отдельно.

Расходы

Перечень расходов зависит преимущественно от продавца. И он же несет большую часть затрат. Исключение могут составлять ситуации, когда по договоренности сторон некоторые расходы ложатся на покупателя.

Примерный перечень возможных расходов:

Тип расходов Сумма расходов
Оценка жилья От 2000 рублей
Услуги агентства недвижимости От 2% стоимости квартиры
Новый техпаспорт От 10000 рублей
Выписка из ЕГРН 350 рублей
Заверение договора купли-продажи От 5000 рублей
Нотариальное согласие супруга От 1000 рублей
Нотариальный отказ соседей От 1000 рублей каждый
Госпошлина при регистрации права собственности 2000 рублей за каждого нового владельца

Сроки

Главный срок, который тут необходимо учитывать – 1 месяц с момента уведомления соседей о планирующейся продаже недвижимости. Если за этот срок они не изъявили желание купить комнату, считается, что они теряют свое преимущественное право на выкуп жилья. Остальные сроки уже не так важны, однако их тоже следует учитывать:

  • Поиск покупателя/продавца: от 1 дня. В среднем 7-20 дней.
  • Подготовка всех документов: до 1 месяца.
  • Обсуждение условий сделки и заключение договора купли-продажи: от 1 дня.
  • Оформление права собственности: около 1 недели.

Уведомление соседей о продаже комнаты в квартире

Оформить покупку комнаты в коммунальной квартире, не уведомляя об этом соседей, невозможно. Такая сделка не будет считаться законной. Но данный документ не имеет четкой формы и может составляться в произвольном виде, лишь бы учитывалось основное содержание.

Содержание уведомления

В уведомлении нужно указывать следующую информацию:

  • Данные продавца.
  • Информация о комнате.
  • Описание условий сделки.
  • Предложение приобрести жилье на основании преимущественного права.
  • Дата и подпись.

Образец уведомления

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Преимущественное право регулируется ст.250 ГК РФ. Используя его, любой совладелец недвижимости может выкупить часть квартиры, которая продается другим собственником этого же жилья.

Воспользоваться данным правилом можно в любой момент, в течение месяца с момента получения уведомления от продавца. Однако нужно отметить тот факт, что мало просто изъявить желание выкупить комнату. Нужно еще и начать что-то делать – подписать договор купли-продажи, перечислить аванс и так далее.

Если просто сказать, что «Да, я хочу купить эту комнату», но ничего не сделать, продавец может и проигнорировать такое преимущественное право на том основании, что у потенциального покупателя-совладельца нет средств на осуществление данной сделки.

Как можно быстро продать комнату в коммунальной квартире

Главная проблема преимущественного права (с точки зрения продавца и покупателя-третьего лица) – это необходимость ждать целый месяц до того момента, как можно будет закрыть сделку.

Фактически, если все документы уже готовы и предварительные договоренности достигнуты, сделать все можно всего за 1 день, но преимущественное право рушит все планы. Таким образом, существенно ускорить продажу комнаты в коммунальной квартире можно следующими способами:

  • Предварительное уведомление совладельцев. Как только продавец определяется с тем, что он действительно будет продавать комнату и узнает конкретную цену/условия, он может сразу предложить всем желающим ее выкупить. Параллельно он может искать покупателя «на стороне». В результате, к тому моменту, как покупатель будет найден, у продавца уже будет полное право продавать комнату без оглядки на преимущественное право. Этот способ выгоден еще и тем, что в некоторых случаях соседи действительно согласятся купить эту комнату и, как следствие, искать покупателя не придется.
  • Подготовка документов. Нужно убедиться, что все документы в порядке и соответствуют действительности. Это существенно сокращает сроки продажи. Единственное исключение – разрешение от органов опеки. Этот документ можно получить буквально за несколько дней.
  • Дарение комнаты. Преимущественное право можно не учитывать, если комната передается в дар. Однако если на самом деле это не дарение, а покупка-продажа (то есть, например, деньги покупатель тоже якобы передает «безвозмездно»), подобную сделку могут оспорить другие собственники.
  • Отказ от покупки. Если заранее известно, что соседи не будут покупать комнату, от них можно попросить отказ. Он заверяется нотариально и все расходы на это придется нести продавцу. Проблема тут в том, что некоторые соседи, исключительно из вредности, могут отказаться давать отказ.
  • Прописка покупателя и передача ему части комнаты в собственность. Если оформить хотя бы небольшую часть комнаты в собственность потенциального покупателя, он тоже будет считаться совладельцем и воспользоваться преимущественным правом для выкупа этого же жилья. Проблема только в том, что, если стороны не договорятся, заставить этого покупателя вернуть ранее переданную ему часть комнаты будет невозможно.
Читайте также:  Когда приходит исполнительный лист на работу

Налоговый вычет

Покупатель квартиры имеет право на получение налогового вычета в размере 13% от суммы, не превышающей 2 миллиона рублей. Таким образом, максимальная сумма вычета не может превышать 260 тысяч рублей. Комнаты в коммунальных квартирах редко стоят дороже.

Что нужно знать, на что обратить внимание при покупке, подводные камни

Любая покупка-продажа квартиры связана с определенными рисками и проблемами. Рассмотрим основные из них:

  • Оспаривание права собственности. Если жилье было приобретено продавцом ранее, чем 3 года назад, могут возникать проблемы, связанные с оспариванием права собственности. Например, если человек получил комнату в наследство, могут появиться другие наследники, также претендующие на эту недвижимость. Идеального решения проблемы нет, так как даже трехлетний срок не является гарантией (срок исковой давности можно восстановить). Рекомендуется уточнять, как именно было получено жилье и действовать на основании полученной информации. Обычный человек не сможет нормально оценить потенциальные риски. Лучший выход – обращаться к опытным юристам.
  • Право пожизненного проживания. В некоторых случаях в квартире может быть прописан человек, которого невозможно выписать. Он имеет право пожизненного проживания. Чаще всего подобное происходит тогда, когда жилье было получено в рамках приватизации. Узнать о наличии такой проблемы можно при помощи выписки из домовой книги. В этом документе указаны все прописанные лица. Нередко подобное жилье продается с условием содержание такого человека, который имеет право пожизненного проживания. Стоимость жилья в такой ситуации значительно ниже, чем на рынке.
  • Неузаконенная перепланировка. Если в комнате каким-то образом смогли сделать перепланировку и не смогли ее узаконить – это может стать серьезной проблемой. В лучшем случае удастся через суд доказать, что перепланировка не представляет угрозы для других жильцов дома. В худшем же придется оплатить штраф и возвращать планировку к тому виду, который представлен в техпаспорте. При помощи последнего документа можно как раз и выяснить, была ли сделана перепланировка или нет.
  • Несовершеннолетние лица. Если в комнате прописаны несовершеннолетние, необходимо настаивать на том, чтобы они выписались до перехода права собственности. В противном случае выписать их будет невозможно. А если несовершеннолетние не просто прописаны, но и являются совладельцами этой комнаты, то дополнительно потребуется разрешение от органов опеки на продажу недвижимости. Посмотреть прописанных лиц можно в той же выписке из домовой книги.
  • Долги за коммунальные услуги и/или капитальный ремонт. Долги по коммунальным платежам обязан платить владелец квартиры. Если он сменился, то долги за предыдущего собственника он выплачивать не должен. Исключение сделано только для платежей за капитальный ремонт. Если же в договоре сказано, что платит новый владелец, то тогда ситуация меняется.
  • Наличие обременений. Из-за обременений обычно комнату продать вообще нельзя (например, если она была ранее приобретена в кредит). Однако некоторые из них не запрещают переход права собственности, но могут стать причиной многочисленных проблем. Разобраться в обременениях поможет юрист, а посмотреть их можно в выписке из ЕГРН.
  • Проигнорировано преимущественное право. Если продавец игнорирует этот момент, остальные совладельцы квартиры могут признать сделку недействительной. В результате покупатель теряет право собственности. Обязательно требуется уточнять у продавца, действительно ли он предупредил всех соседей о факте продажи и, разумеется, требовать документального подтверждения данного факта.
  • Получение комнаты по договору дарения. Мало того, что сам факт такой «покупки» комнаты может быть оспорен совладельцами жилья, так еще и сам даритель может в любой момент расторгнуть договор в одностороннем порядке, что автоматически лишит покупателя права собственности. Не рекомендуется соглашаться на подобные сделки.
  • Заниженная стоимость комнаты. Если продавать комнату раньше, чем через 3-5 лет после получения ее в собственность, возникает необходимость оплачивать налог в размере 13%. Учитывая тот факт, что сумма до 1 миллиона налогом не облагается, многие продавцы сознательно занижают стоимость жилья, но с покупателя требуют полную цену. Если подобная сделка будет расторгнута, то продавец обязан вернуть покупателю только ту сумму, которая фигурирует в договоре.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Сделки с коммунальной недвижимостью считаются достаточно сложными. В некоторых случаях даже у опытного риелтора уходит масса времени на получение всех необходимых согласований. Прежде, чем проводить такую сделку, нужно изучить все особенности, которые скрывает продажа комнаты в коммунальной квартире.

На что обратить внимание в первую очередь

Начать необходимо с основных нюансов, которые определяют высокую сложность указанной сделки. Продавцу следует учесть, что:

  • соседей необходимо уведомлять о продаже комнаты коммунальной квартиры (преимущественное право);
  • иногда требуется удостоверять сделку у нотариуса.

Перед куплей-продажей также необходимо выяснить, кто является титульным собственником комнаты в коммунальной квартире. Сделать это можно, заказав актуальную выписку из ЕГРН.

ВАЖНО. Только собственник может продать комнату в коммунальной квартире. Если в выписке указан муниципалитет (например, город или сельское поселение), то сделка не состоится.

Подробнее о том, какие есть особенности, когда купили комнату в квартире, ниже.

Преимущественное право покупки

Это означает, что у соседей по коммунальной квартире (хозяев других помещений в коммунальной квартире) имеется возможность выкупить комнату в первую очередь перед любым посторонним лицом. При этом соблюдение данного условия возлагается на продавца.

ВАЖНО! Жилищный кодекс устанавливает самостоятельное основание для возникновения преимущественного права – продажа помещения в коммунальной квартире. Оно отличается от того случая, когда необходимо продать долю, ведь комната может быть и на праве личной собственности.

Игнорирование требований о преимущественной покупке приведет к аннулированию сделки по иску заинтересованных лиц.

Если же соседи решили продавать квартиру целиком одному покупателю – уведомлять друг друга о продаже не нужно. В этом плане продать коммунальную квартиру полностью проще.

Согласие соседей

Преимущественное право реализуется через направление уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире и предложение выкупить ее по установленной цене. В ответ на уведомление может быть три варианта реакции:

  • выкупают долю;
  • предоставляют письменный отказ;
  • вообще никак не реагируют.

В двух последних случаях продавец вправе начать отчуждение недвижимости любому третьему лицу. Термин «согласие соседей» употребляется в быту именно для обозначения соблюдения преимущественного права. При этом документа под названием «согласие на продажу» для сделки закон не требует.

Можно ли продать без согласия соседей

Если не оповестить соседей – сделка просто не пройдет регистрацию в Росреестре. Но даже если регистратор и упустит данный момент, у заинтересованных лиц появится возможность аннулировать продажу через суд, обратив все права покупателя при этом на себя.

В результате судебного разбирательства новым покупателем квартиры станет сосед, а бывшему собственнику придется возвращать третьему лицу деньги, а также возмещать ущерб, вызванный данными обстоятельствами.

При этом практика выработала следующие стратегии, по которым получать согласие на продажу не требуется:

  1. Через заключение договора дарения. Вместо договора купли-продажи граждане заключают дарственную, а деньги вносятся по расписке (чаще всего оформляется как заем).
  2. Оформляется договор займа, который обеспечивается залогом в виде помещения в коммунальной квартире. Далее оформляется переход права собственности заимодавца (покупателя) на жилье в счет погашения долга по займу.

Нужно понимать, что при желании и дарственную, и заем можно признать недействительными через суд как притворные сделки. Это принесет еще больше проблем, чем обычное несоблюдение преимущественного права.

Намного безопаснее соблюсти все права соседей и осуществить продажу в полном соответствии с законом.

Нужен ли нотариус в 2019 году?

При покупке и оформлении купли продажи в 2019 году нотариус может понадобиться для выполнения следующих действий:

  • разослать нотариальные извещения о преимущественном праве соседям;
  • оформить нотариальные отказы соседей от покупки квартиры;
  • удостоверить сделку, если речь идет о продаже доли.

Нотариальные извещения соседей – это один из способов соблюдения преимущественного права покупки. В некоторых регионах требуют именно нотариальной формы, однако по закону доказательством соблюдения может выступать и простой письменный документ. Получив отказ в регистрации со ссылкой на отсутствие нотариальной формы извещения, продавец вправе обжаловать его в суде как незаконный.

Отказ от преимущественного права покупки оформляется через нотариуса или непосредственно при регистраторе во время подачи заявления на регистрацию сделки. Для нотариального оформления соседу нужно принести полученное уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире и свой паспорт. Нотариальный отказ затем предоставляется регистратору.

Если по договору продается «доля в праве общей долевой собственности» — такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. В иных случаях нотариальная форма не требуется. Это означает, что если продается комната в коммунальной квартире, принадлежащая на праве личной собственности продавцу, без упоминания мест общего пользования – заверять договор не нужно.

ВАЖНО! Указывать в договоре, что помимо помещения в коммунальной квартире покупателю передается доля в праве общей долевой собственности на места общего пользования (кухня, санузел), не нужно. Доля перейдет автоматически, а сторонам удастся избежать нотариального заверения.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: пошаговая инструкция

Для совершения сделки действует следующий порядок продажи комнаты в коммунальной квартире:

Найти покупателя и обговорить основные детали сделки

С потенциальным покупателем необходимо обсудить условия будущей сделки, в том числе цену площади в коммунальной квартире, порядок оплаты, срок заключения основного договора. Если согласие соседей – простая формальность, то можно заключить предварительный договор купли-продажи. Если же есть вероятность, что кто-либо из соседей воспользуется преимущественным правом, то для продавца безопаснее не принимать залог и не подписывать документов с покупателем на данном этапе, чтобы избежать проблем в будущем.

Читайте также:  Исполнительный лист 3 года с момента

Уведомить соседей о преимущественном праве покупки

Для этого необходимо установить титульных владельцев комнат в коммунальной квартире, заказав актуальную выписку из ЕГРН. Если хозяином указан муниципалитет, то извещать нужно администрацию города (поселка).

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире осуществляется обязательно в письменной форме. Есть следующие варианты извещения, в том числе влияющие и на то, как быстро продать комнату:

ВАЖНО. Если извещение отправляется почтой, то адрес получателя можно указать по его прописке (юридическому адресу – для фирм), а если он не известен, то по месту нахождения комнаты.

В случае, если в отношениях с соседями имеются проблемы, сосед не хочет идти на контакт, рекомендуется обращаться к нотариусу или комбинировать способы отправки почтой и через нотариуса.

Получить отказ или дождаться, пока истечет срок для ответа

Статья 250 ГК РФ устанавливает, что с момента получения извещения срок для ответа составляет 30 дней. За это время соседу необходимо выразить свое решение в письменной форме – предоставить отказ или выкупить жилье.

Отказ оформляется в нотариальной конторе на специальном свидетельстве. Сосед должен взять на прием полученное от продавца извещение и паспорт, на основании которых специалист подготовит заявление. Получив отказы на жилье от владельцев (хозяев), подписанных всеми собственниками, собственник комнаты в коммунальной квартире может не дожидаться окончания месяца, а оформлять сделку.

Если сосед игнорирует извещение и не получает его, то следует просто дождаться истечения срока, после чего продавать комнату. Для случаев отправки почтой:

  • продавец отправляет заказное письмо с уведомлением, получает трек-код для отслеживания;
  • с момента поступления письма в отделение почты начинается срок хранения – 30 дней;
  • после истечения срока хранения нужно начать отсчитывать 30-дневный срок для ответа.

Если извещение подавалось через нотариуса, то он самостоятельно рассчитает все сроки.

ВАЖНО! По смыслу закона, важно не доставить извещение, а направить его – поэтому продавец не должен заботиться о получении писем адресатами.

Подготовить документы для совершения сделки

Подготовить документы необходимо по списку, представленному ниже. Каждый оформляется по-своему. Как оформить – общие рекомендации:

  • договор и передаточный акт готовят в трех подлинных экземплярах;
  • все документы, распечатанные на 2 листах и более, сшиваются;
  • в некоторых регионах необходимо собственноручно заверить копии надписью «копия верна / дата / подпись / расшифровка»;
  • со всех подлинников необходимо снять копии, кроме договора и передаточного акта (копии пойдут в регистрационное дело).

В каждом регионе свои правила по порядку приема документов, поэтому рекомендуется уточнить этот момент в офисе, в который планируется сдать бумаги.

Передать документы на регистрацию в Росреестр и дождаться ее окончания

Документы на регистрацию подаются лично сторонами сделки или их представителями по нотариальной доверенности. Личное участие необходимо, иначе документы не примут. Подать бумаги можно через:

  • МФЦ («Мои документы»);
  • непосредственно Росреестр;
  • нотариуса в электронном виде (если он удостоверял сделку).

Пошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей, оплачивает ее обычно покупатель, но иногда и продавец или оба пополам (зависит от желания сторон). Если регистрация через нотариуса – нужно будет доплатить от 1 500 рублей за эту услугу.

Срок регистрации составит от 5 до 14 дней при подаче через МФЦ или Росреестр, и всего 3 дня при электронной регистрации.

Окончательно рассчитаться за комнату

Закон предусматривает несколько разных способов оплаты. Момент тоже может быть любой: полная предоплата, рассрочка, отсрочка или полная оплата сразу после регистрации.

Все варианты допустимы, поэтому стороны всегда выбирают наиболее удобную процедуру.

Какие понадобятся документы

Это один из самых важных вопросов при совершении сделки. От правильности документов зависит, пройдет ли регистрация успешно. Список документов на продажу комнаты в коммунальной квартире включает:

  1. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.
  2. Передаточный акт.
  3. Согласие супруги продавца на продажу (если продавец в браке).
  4. Сведения о соблюдении преимущественного права (доказательства уведомления или нотариальные отказы).
  5. Выписка на продаваемую комнату из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности).
  6. Технический план комнаты.
  7. Справка о прописанных в комнате.
  8. Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
  9. Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей.

В некоторых случаях могут понадобиться и дополнительные документы, поэтому рекомендуется уточнить окончательный перечень в региональном Росреестре или ближайшем МФЦ.

Образец уведомления для соседей

Готовое извещение обязательно содержит информацию:

  • ФИО собственника комнаты и ФИО соседа;
  • точное описание комнаты (как в будущем договоре);
  • цена продажи;
  • указание на наличие преимущественного права.

Важно указать ту же цену, что и в будущем ДКП, иначе уведомление будет считаться недействительным. Дополнительно можно указать порядок оплаты и другие условия продажи.

Подробнее о договоре купли-продажи

ДКП должен содержать ряд обязательных пунктов, которые необходимы для придания ему юридической силы. К ним относятся:

  1. ФИО сторон.
  2. Описание комнаты – предмета договора.
  3. Цена продажи.
  4. Список лиц, которые имеют право пользования жильем (например, по завещательному отказу).

Без любого из перечисленных выше условий договор будет считаться недействительным. Остальные условия – порядок оплаты и передачи квартиры, сроки, ответственность сторон и гарантии продавца, обеспечивают баланс интересов сторон. Если они не будут прописаны в тексте, то будут действовать нормы закона.

Обязательным дополнением к договору идет передаточный акт.

Возможна ли продажа жилья с другими зарегистрированными лицами

Сама по себе сделка продажи с зарегистрированными лицами законом не запрещена. Следует помнить, что указанные лица будут вправе пользоваться комнатой до снятия их с учета, что влечет некоторые риски для покупателя, в особенности, если среди них находятся несовершеннолетние.

ВАЖНО! Все зарегистрированные в комнате лица должны быть перечислены в договоре купли-продажи.

Заключение

Чтобы правильно продать свою комнату в коммунальной квартире, необходимо соблюсти правила продажи. В первую очередь они касаются соблюдения преимущественного права покупки соседей, а также сбора подтверждающих документов. Используя приведенные в статье рекомендации и бланки, любой гражданин сможет быстро продать комнату в коммуналке.

Ждем вас на бесплатную консультацию с юристом, если у вас остались вопросы. Запись в специальной форме в углу экрана.

Подробнее про ипотеку на комнату и порядку действий при такой сделке вы можете узнать далее.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

Продажа комнаты в коммуналке сопряжена с трудностями согласования этой операции с остальными жильцами. Какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире, как оформить сделку и как получить согласие соседей? И, наконец, каковы риски покупки такой недвижимости?

Какую комнату можно продать — приватизированную или муниципальную?

Продавать муниципальное жилье нельзя — оно является частью жилищного фонда муниципалитета и государства, это его собственники и только они могут распоряжаться этим имуществом. Если же квартира приватизирована, то она уже находится в частной собственности, поэтому позволены любые операции по владению, использованию и распоряжению такой недвижимостью.

Если часть жильцов приватизировала свои доли, а часть отказалась участвовать в приватизации, то отказавшиеся приобретают право бессрочного пожизненного проживания в квартире. Но, даже имея такое право, продать свою комнату нельзя.

Оснований для продажи комнаты в коммунальном жилье всего два, и каждое из них даёт право реализовать недвижимость:

  • имеющейся на руках договор приватизации;
  • выписка из реестра ЕГРН о зарегистрированном праве собственности.

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире

В соответствии с Гражданским кодексом России в 224-ой статье, вещи, которые принадлежат двум и более лицам, являются их общим имуществом.

Если доли в имуществе не определены, то это совместная собственность. Если собственники обозначили части каждого собственника, то имущество называется долевым.

Собственник любого имущества имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей частью.

Доли бывают двух видов:

  • Реальные — имеют физическое выражение, т. е. часть площади в единицах измерения. Реальная доля соответствует площади комнаты.
  • Идеальные — в процентах или дробных долях. Идеальная — не проецируется на территорию помещений и никак не ограничивает передвижения собственников.

Продать долю в натуре проще и выгоднее, чем идеальную долю.

Комната в коммунальной квартире — это реальная доля в общей собственности.

В законодательстве предусмотрен строгий порядок продажи доли в квартире и осуществления других операций с ней.

Получение согласия соседей

Можно ли продать комнату в квартире любому человеку и требуется ли для этого согласие других собственников и жильцов?

В 250-ой статье Гражданского кодекса указано, что собственники целого объекта при решении одного из них продать свою долю, имеют право преимущественной покупки доли в квартире, т. е. могут выкупить долю по уведомлению до предложения её посторонним лицам.

Важное требование — цена, по которой доля предлагается другим собственникам, не должна быть больше рыночной цены, предлагаемой внешним потенциальным покупателям. Т. е. цена конечной продажи, обозначенная в заключенном договоре купли-продажи, не должна быть меньше цены, предложенной перед этим другим собственникам.

Перед выставлением собственности для рассмотрения внешних покупателей, хозяин комнаты в коммуналке обязан предложить соседям выкупить его долю. Уведомление должно иметь письменный вид с обязательным обозначением предмета продажи, цены и прочих условий, которые хозяин доли собирается предлагать внешним покупателям, если внутренние откажутся.

Если продавец продаст долю постороннему лицу, нарушив условия 250-ой статьи Гражданского кодекса (о праве других жильцов выкупить долю по цене, по которой собственник продаёт долю, и других равнозначных условиях), то любой из собственников в течение 3 месяцев может подать исковое заявление в суд для признания сделки недействительной и перевода прав и обязанностей покупки на себя.

Читайте также:  Сколько стоит сотка земли в аренду

Кого нужно оповестить?

  1. Соседей, которым принадлежит остальная часть объекта на праве собственности (жильцы по договорам или ордерам социального найма и проживающие по договору залога имущества с ипотекой не считаются);
  2. Муниципалитет, которому квартира принадлежала до приватизации, если в квартире проживают лица по договору социального найма (например, отказавшиеся от приватизации жилья и сохранившие пожизненное право пользование объектом);
  3. Органы государственной опеки, если среди прочих собственников есть дети и частично или полностью недееспособные граждане.

Образец уведомления соседей можно скачать здесь.

Какой ответ нужен для дальнейших действий:

  • Согласие одного из соседей купить долю;
  • Письменный отказ от права преимущественного выкупа, образец отказа прямо тут;
  • Отсутствие какого-либо ответа.

Срок ожидания ответа — 30 дней. После прохождения срока считается, что преимущественное право соблюдено, так как дольщик сообщил о своём намерении и дал возможность остальным соседям увеличить свои доли и не сталкиваться с посторонними лицами в квартире. Теперь можно продать комнату любому потенциальному покупателю.

Далее происходит оформление продажи квартиры в долевой собственности — заключается договор с согласившимся и производятся дальнейшие действия по передачи права собственности.

Но на практике другие собственники очень часто не выкупают долю и нарушают правила, не принимая извещение. Реально ли продать долю в квартире с такими соседями?

Можно ли продать комнату без согласия соседей и по закону?

Можно использовать законные методы, когда другие собственники не хотят ни покупать рассматриваемую долю, ни отказываются от выкупа, в итоге препятствуя сделке.

Какие способы доступны:

  • Оформление купли-продажи доли в квартире в виде дарственной — при дарении не требуется согласия иных собственников. Важно знать риски:
  • ненадёжный покупатель может не расплатиться и тогда доля достанется ему даром;
  • сделка может быть признана действительной, если другие собственники узнают об использованном методе и подадут иск в суд.
  • Оформление в виде отступного — дольщик занимает у потенциального покупателя деньги и заключает договор отступного, по которому вместо денег расплачивается с ним путём передачи имущества — своей доли.
    Здесь тоже присутствует риск признания сделки недействительной.
  • Альтернативное оформление купли-продажи доли в квартире или можно подарить покупателю небольшую долю от своей доли. Покупатель регистрирует право собственности и становится одним из собственников квартиры наравне с другими.
    Затем вы продаёте ему оставшуюся часть своей доли по преимущественному праву покупки. Ведь по Гражданскому кодексу достаточно предложить купить долю одному из собственников, если он согласен, извещать остальных не нужно.
    Риск — покупатель может передумать покупать оставшуюся часть вашей доли.
  • Самые надёжные способы:

    1. Поручить нотариусу отправку извещений другим собственникам.
    2. Отправить телеграммы собственникам через органы печати.
    3. Направить заказное письмо.

    Если письмо или телеграмму адресаты не заберут в срок, установленный почтовым отделением (обычно 7-8 дней), то конверт или извещение возвращается адресанту. Такая бумага является доказательством, что уведомление было направлено и с даты извещения отсчитывается срок в 30 дней. Если за 30 дней собственники не дали письменный ответ, то продавец вправе продать долю любому желаемому лицу.

    Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире

    Если покупатель найден — сосед или посторонний человек, — нужно переходить к сбору документов и оформлению сделки.

    Перечень документов

    Какие документы нужны и как их оформить для продажи доли в квартире:

    • Несколько ксерокопий своего паспорта или иного документа, подтверждающего личность;
    • Выписка по состоянию задолженностей перед жилищно-коммунальными службами. Каждый дольщик уплачивает свою часть услуг ЖКХ, а наличие долгов или неопределённость в этом вопросе могут стать причиной для сомнений потенциальных покупателей.
      Где взять — попросить в бухгалтерии ТСЖ и ЖЭУ/ЖЭК.
    • Кадастровый паспорт квартиры — дубликат дольщика, выданный при постановке объекта на государственный кадастр.
      Если утрачен можно попросить дубликат одного из собственников для снятия копии или заказать в Росреестре выписку об основных характеристиках квартиры с правами. Если квартира не учтена в государственном кадастре, нужно подавать заявление в Росреестр для учета.
    • Технический план объекта — дубликат дольщика, выданный техническими инженерами после составления плана. Если дубликат утрачен, — попросить дубликат у другого собственника для снятия копии или заказать в БТИ копию;
    • Правоустанавливающий договор — документ о том, как собственник получил свою долю. Дубликат можно купить у нотариуса, который заверял договор, либо в Росреестре. Если правоустанавливающим документом является договор приватизации — в администрации муниципалитета.
    • Разрешение органов государственной опеки — если собственник — несовершеннолетний, полностью или частично недееспособный, за документом нужно обращаться туда.
    • Решение суда о признании полностью или частично недееспособным. Если утрачено, то можно обратиться в канцелярию суда, выдавшего документ.
    • Документы опекуна об установлении опеки — несовершеннолетние и полностью или частично недееспособные не могут самостоятельно продать имущество, поэтому за бумагами необходимо обратиться в органы опеки и суд.
    • Выписка из домовой книги, если покупателя интересует состав семьи, т. е. количество прописанных лиц. Лучше подготовить, к тому же заказывается бесплатно в МФЦ, нужно подать туда оригинал и копию домовой книги.
    • Письменное согласие мужа/жены, заверенное у нотариуса, если у собственника есть супруг/супруга, а доля была приобретена после заключения брака. Где взять — нотариус сформирует.
    • Документы об ограничении и обременении, если право собственности обременено. Пример — доля получена в результате заключения договора ренты с пожизненным содержанием иждивенца. Где взять — заказать выписку из ЕГРН в Росреестре.
    • Доверенность от нотариуса, если собственник не сможет присутствовать при заключении договора, необходимо документально доверить право осуществления действий от его имени.
    • Справка о заключении, постановление суда о назначении наказания в виде лишения свободы, если собственник находится в заключении (что не лишает его права распоряжаться своим имуществом).
      Справка об освобождении, выдаваемая в тюрьме, если собственник — бывший заключённый.
    • Если менялись фамилии, имена — документы, подтверждающие такие изменения, например, свидетельство о заключении или расторжении брака.
    • Уведомления о продаже доли в квартире, направленные другим собственникам.

    Затем составляется договор.

    Дарение недвижимости встречается реже, чем купля-продажа, поэтому многие одариваемые не вполне ориентируются в своих правах. Однако продажа квартиры, полученной по договору дарения, практически ничем не отличается от обычной реализации объекта недвижимости, впрочем, все подробности — в нашей статье.
    Какие документы нужны в Росреестр для продажи квартиры читайте тут. Желательно подготовить весь пакет, а не подносить бумаги по запросу служащего, так как у некоторых справок есть срок действия.

    Договор купли-продажи: содержание, образец

    Гражданский кодекс Российской Федерации содержит 550-ую статью, устанавливающую обязательную форму купли-продажи недвижимости — договор в письменном виде с обязательными существенными условиями.

    Ими являются:

    • Предмет договора;
    • Цена сделки;
    • Список жильцов, которые имеют право пожизненного проживания в квартире (например, отказавшиеся от приватизации).

    *Предмет — наименование объекта, его адрес и кадастровый номер.

    Особенности договора:

    • Название сделки и номер;
    • Указание места (города, иного населенного пункта);
    • Наличие вступления — преамбулы (представление сторон с подробными паспортными и иными персональными данными);
    • Раздел с существенными условиями — предмет и цена;
    • Прочие условия:
    • какое имущество переходит покупателю вместе с квартирой (мебель и т. п.),
    • как выписываются жильцы,
    • фиксация состояния квартиры на момент сделки,
    • срок для освобождения объекта стороной продавца,
    • момент передачи ключей,
    • как происходит переход прав после сделки купли-продажи квартиры,
    • какие документы подтверждают отчуждение имущества;
  • Заключение;
  • Подписи сторон и дата.
  • Окончательный документ составляется в 3-4 экземплярах — для покупателя и продавца и других лиц, если в сделке участвовали поручители, кредиторы, государственные органы (например, Пенсионный фонд). Вот здесь можно скачать образец типового договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.

    Заключенный договор является основанием для государственной регистрации перехода права собственности от одного лица к другому.

    Что нужно знать при покупке комнаты?

    Гражданам, задумывающимся о покупке комнаты в коммунальном жилье, стоит обратить внимание на следующие риски:

    • Часто продавец предлагает заключить сделку в виде дарственной, но тогда будет отсутствовать документ о передачи денежной суммы, а он нужен покупателю, при этом выявление передачи денег сделает договор дарения ничтожным.
    • Обязательно ознакомиться с выпиской из домовой книги по форме 9 и правоустанавливающими документами, перечисляющими собственников. Нужно убедиться, что всем прописанным соседям и собственникам поступили извещения с предложением выкупа и с тех прошло больше 1 месяца.
    • Можно запросить у продавца и архивную выписку из домовой книги, чтобы получить информацию обо всех жильцах, когда-либо проживавших в квартире.
    • Следует заказать общую выписку из ЕГРН и удостовериться, что на квартиру или комнату не наложены обременения и ограничения.
    • Узнать, есть ли у продавца супруг/супруга и получить нотариальное согласие от него на сделку.

    При оформлении договора лучше обратиться к юристу или нотариусу.

    Купивший долю в квартире должен пройти процедуру государственной регистрации перехода к нему права собственности от прежнего хозяина. Сам процесс внесения записи о новом праве в реестр ЕГРН занимает 5-12 дней. По результатам выдается выписка о регистрации права собственности.

    Особенности сделок с коммунальной недвижимостью поясняет нотариус:

    Заключение

    Продажа комнаты в коммунальной квартире имеет юридические трудности, связанные с получением отказа от выкупа других соседей. Часто соседи не хотят выкупать комнату, но и не хотят, чтобы в квартире поселился чужой человек, и препятствуют сделке. Чтобы правильно и без стресса произвести продажу лучше всего посетить нотариальную контору, чтобы нотариус заверял факт отказа от покупки комнаты. Тогда можно смело продать свою долю любому желаемому лицу.

    Как происходит продажа квартиры по переуступке прав собственности читайте в нашей статье здесь.

    За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

    Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

    Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

    Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

    Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

    Ссылка на основную публикацию
    Смертельный случай на производстве выплаты родственникам
    Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения...
    Сколько хранятся расчетные ведомости по заработной плате
    По основной деятельности Присланные для сведения - до минования надобности По личному составу О предоставлении очередных и учебных отпусков, дежурствах,...
    Сколько цифр в серии и номере паспорта
    Быстрый ответ: первые 4 цифры — серия паспорта, последние 6 цифр — его номер. Паспорт гражданина РФ — это основной...
    Смертность в россии от сердечно сосудистых заболеваний
    Чрезвычайно неблагоприятная ситуация с сердечно-сосудистыми заболеваниями — главная причина низкой продолжительности жизни в России. На сердечно-сосудистые заболевания в нашей стране...
    Adblock detector