Споры суды по договору аренды

Споры суды по договору аренды

Порой арендатор не исполняет свои обязанности по своевременному внесению арендной платы. Если разрешить разногласия мирно не удалось, арендодателю приходится обращаться в суд за защитой своих прав.
Вот некоторые особенности подачи искового заявления.

В силу п. 1 ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд.
Основанием для применения судебной защиты прав лица является факт их нарушения. В случае неисполнения обязанности по внесению арендной платы основанием для защиты прав арендодателя будет являться факт невнесения предусмотренной договором арендной платы.
В соответствии с п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не установлены, считается, что действуют порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде при сравнимых обстоятельствах.
Как правило, срок внесения арендной платы определяется договором примерно следующим образом: "Арендатор вносит арендную плату ежемесячно в установленном договором размере не позднее 25-го числа текущего месяца".
Таким образом, основанием для предъявления иска о взыскании арендной платы является факт невнесения арендатором арендной платы в предусмотренный договором аренды срок.

В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ существенным условием договора аренды здания или сооружения, кроме предмета договора, является размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. Следует отметить, что согласно п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Кроме того, в силу ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Следовательно, прежде чем начать составлять исковое заявление о взыскании арендной платы, необходимо детально проанализировать договор на соответствие его законодательству, в противном случае исковое заявление о взыскании арендной платы может быть оставлено без удовлетворения.
Если риск признания договора аренды недействительным или незаключенным отсутствует, то можно перейти к следующему этапу — соблюдению претензионного порядка.

Соблюдение претензионного порядка

Применительно к договору аренды действующим законодательством не предусмотрен обязательный претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора.
Следует отметить, что довольно часто в договоре аренды (как, впрочем, и в других договорах) стороны предусматривают следующее условие: "Все разногласия, возникающие в рамках исполнения договора, разрешаются путем переговоров между сторонами, а также в претензионном порядке. В случае невозможности разрешения мирным путем споров, возникающих из договора, они подлежат рассмотрению в арбитражном суде".
Иногда стороны договора аренды считают, что в этом случае претензионный порядок урегулирования споров установлен договором. Однако суды делают прямо противоположный вывод.
В частности, в Постановлении ФАС МО от 07.10.2010 N КГ-А41/11504-10 указано: "возможность реализации права на обращение в арбитражный суд в зависимости от соблюдения претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора предусмотрена нормами ч. 5 ст. 4 АПК РФ, согласно которым если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка".
Таким образом, временное ограничение права на обращение за судебной защитой в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора допускается только в том случае, если такой порядок прямо установлен федеральным законом или предусмотрен договором.
При этом досудебный порядок урегулирования спора можно признать установленным договором только в том случае, если в договоре четко определены конкретные требования к форме претензии, а также порядку и срокам ее предъявления и рассмотрения.
Пункт 5.7 договора субаренды, на который сослался суд апелляционной инстанции в обоснование своего вывода об установлении в договоре претензионного порядка, согласован сторонами договора в следующей редакции: "Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего договора или в связи с ним, разрешаются сторонами путем переговоров, а при недостижении согласия — в Арбитражном суде Московской области. Претензионный досудебный порядок обязателен".
Таким образом, п. 5.7 договора субаренды четкого претензионного порядка не устанавливает, а содержит лишь общую формулировку об обязательности претензионного порядка без указания на форму претензии, на порядок, сроки ее направления и рассмотрения.
Нормы действующего гражданского законодательства также не устанавливают обязательного досудебного порядка разрешения споров о взыскании задолженности или штрафных санкций, возникших в связи с неисполнением договора субаренды.
При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие в договоре субаренды конкретных требований к форме претензии, а также к порядку и срокам ее предъявления и рассмотрения, вывод суда апелляционной инстанции об установлении в договоре обязательного претензионного порядка урегулирования всех вытекающих из договора споров не может быть признан достаточно обоснованным.
Таким образом, претензионный порядок считается установленным договором только в том случае, если в договоре четко определены конкретные требования к форме претензии, а также порядку и срокам ее предъявления и рассмотрения.
Примером установления претензионного порядка в договоре аренды помещения является следующее условие: "Все споры и разногласия по настоящему договору будут урегулироваться в претензионном порядке. Заинтересованная сторона в случае возникновения разногласий направляет другой стороне мотивированную письменную претензию, которая должна быть рассмотрена соответствующей стороной в течение 10 календарных дней. Если по истечении срока, установленного указанным пунктом, заинтересованной стороной получен отказ от удовлетворения претензии или претензия была оставлена без ответа, то такая сторона вправе обратиться в арбитражный суд в соответствии с действующим законодательством".
Как справедливо отмечено в Постановлении ФАС ВСО от 19.03.2012 N А58-2092/2011, претензионный порядок урегулирования спора подразумевает особую (письменную) примирительную процедуру — урегулирование спора самими спорящими сторонами, осуществляемое посредством предъявления претензии и направления ответа на нее.
Под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего четко сформулированные требования (в рассматриваемом случае — погасить задолженность); обстоятельства, на которых основываются требования; доказательства (со ссылкой на соответствующее законодательство); сумму претензии и ее расчет и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.
При этом письменная форма претензии подразумевает составление одного документа, содержащего все необходимые реквизиты, включая указание адресата претензии; предъявителя претензии; наименования документа (факультативное требование); обстоятельств, на которых основаны претензионные требования (с указанием доказательств); требований предъявителя (сумма претензии, если она подлежит денежной оценке, и ее обоснованный расчет); ссылку на соответствующую норму права и условие договора; перечень прилагаемых к претензии документов, иных доказательств, другую информацию, которая необходима для эффективного использования претензионного порядка урегулирования спора.
Доказательствами соблюдения досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора с арендатором являются копия претензии и документы, подтверждающие ее направление арендатору. К числу последних относятся почтовая квитанция (при отправке документов заказным или ценным письмом), заверенная выписка из журнала записей факсимильных сообщений (при отправке документов по телетайпу или факсу) либо копия самой претензии, содержащая отметку арендатора о принятии документов (в том случае, если документы вручены лично).
После соблюдения претензионного порядка (если он установлен договором) можно перейти к следующему этапу — подготовке искового заявления.

В силу п. 1 ст. 125 АПК РФ исковое заявление подается в арбитражный суд в письменной форме. Оно подписывается истцом или его представителем.
Согласно п. 2 ст. 12> АПК РФ в исковом заявлении должны быть указаны:
наименование арбитражного суда, в который подается исковое заявление. Здесь важно определить конкретный арбитражный суд первой инстанции, в противном случае, руководствуясь ст. 129 АПК РФ, арбитражный суд возвратит исковое заявление на основании того, что дело ему не подсудно. По общему правилу, закрепленному в ст. 35 АПК РФ, иск предъявляется в арбитражный суд субъекта РФ по месту нахождения или месту жительства ответчика (в рассматриваемом случае — арендодателя). Однако стороны вправе предусмотреть в договоре аренды конкретный арбитражный суд, где они будут решать свои споры. Также в ст. 37 АПК РФ установлено, что подсудность может быть изменена по соглашению сторон до принятия арбитражным судом заявления к производству;
— наименование истца (учреждения), место его нахождения, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты истца;
наименование ответчика (арендатора), место его нахождения;
требования истца к ответчику со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты
— обстоятельства, на которых основаны исковые требования, и подтверждающие эти обстоятельства факты;
цена иска, если он подлежит оценке (в рассматриваемом случае необходимо указать сумму долга — неуплаченной арендной платы);
расчет взыскиваемой денежной суммы;
— сведения о соблюдении истцом претензионного или иного досудебного порядка, если он предусмотрен федеральным законом или договором;
— сведения о мерах, принятых арбитражным судом по обеспечению имущественных интересов до предъявления иска;
— перечень прилагаемых документов.

Читайте также:  Предъявление испол листа в банк

В исковом заявлении должны быть указаны и иные сведения, если они необходимы для правильного и своевременного рассмотрения дела, оно может содержать ходатайства, в том числе об истребовании доказательств у ответчика или других лиц.
В силу ст. 126 АПК РФ к исковому заявлению прилагаются:
1. Уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у других лиц, участвующих в деле, отсутствуют. В соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 9 декабря 2002 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» иными документами, подтверждающими направление искового заявления другим лицам, являются почтовая квитанция, свидетельствующая о направлении копии искового заявления с уведомлением о вручении, а если копии искового заявления и приложенных к нему документов доставлены или вручены ответчику и другим лицам, участвующим в деле, непосредственно истцом или нарочным — расписка соответствующего лица в получении направленных (врученных) ему документов, а также иные документы, подтверждающие направление искового заявления и приложенных к нему документов.
2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в установленных порядке и размере или право на получение льготы по уплате государственной пошлины либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера государственной пошлины. Как правило, таким документом является платежное поручение, к исковому заявлению необходимо приложить его оригинал. Размер государственной пошлины определяется в соответствии со ст. 333.21 НК РФ.
3. Документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования. В рассматриваемом случае данными документами будут являться договор аренды, счета и счета-фактуры, акты и т.п.
4. Копии свидетельство государственной регистрации в качестве юридического лица.
5. Доверенность или иные документы, подтверждающие полномочия на подписание искового заявления.
6. Копии определения арбитражного суда об обеспечении имущественных интересов до предъявления иска, если они применялись.
7. Документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, если он предусмотрен федеральным законом или договором.
8. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц или Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей с указанием сведений о месте нахождения или месте жительства истца и ответчика и (или) приобретении физическим лицом статуса индивидуального предпринимателя либо прекращении физическим лицом деятельности в качестве индивидуального предпринимателя или иной документ, подтверждающий указанные сведения или отсутствие таковых. Данные документы должны быть получены не ранее чем за 30 дней до дня обращения истца в арбитражный суд. Пленум ВАС РФ в Постановлении N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс» указал, что иными документами в смысле п. 9 ч. 1 ст. 126 АПК РФ могут являться в том числе:
— распечатанная на бумажном носителе и заверенная подписью истца или его представителя копия страницы официального сайта регистрирующего органа в Интернете, содержащей сведения о месте нахождения юридического лица и дату их обновления;
— распечатанные на бумажном носителе сведения, предоставляемые в электронном виде посредством доступа к федеральной базе данных Единого государственного реестра юридических лиц, при условии что факт получения этих сведений удостоверяется подписью лица, имеющего доступ к указанной информации в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

Передача недвижимого имущества во временное владение для большинства предпринимателей служит неплохим источником дохода. Но часто бывает так, что стороны сделки пренебрегают своими обязанностями по арендному договору, в результате чего возникает конфликт, решать который приходится через суд.

Споры по договорам аренды

Данные споры являются одними из частых среди предпринимателей и физических лиц, связанные в основном с объектами движимого и недвижимого имущества, а также правами на интеллектуальную собственность.

Неправильное составление договора или упущение в нем важных и законодательно существенных условий может привести к судебной тяжбе, которые на практике, зачастую, разрешаются только в судебном порядке. Для того, чтобы этого избежать, рекомендуем составлять договор при поддержке опытного юриста или адвоката, так как:

  • Споры вытекают их самих договор весьма распространены в гражданском обороте. По ним сложилась судебная практика и особое правоприменение действующих законов и нормативных актов.
  • Споры затрагивают не только гражданское право, но ряд иных законов и подзаконных актов, поэтому для их разрешения требуется серьезная правовая подготовка, а также знания гражданского и арбитражного процесса.

Основные причины возникновения судебных споров в Москве

Причинами разногласий в сфере арендных правоотношений часто становятся:

  1. Недостаточная конкретизация арендуемого помещения. В п. 3 ст. 607 ГК РФ прямо говорится, что отсутствие четкого описания объекта аренды ведет к признанию договора незаключенным. В предмете договора должно быть указано:
  • назначение помещения,
  • адрес, где оно располагается,
  • подробное описание местоположения помещения в здании,
  • арендуемая площадь.
  1. Упущение в договоре существенных для одной из сторон моментов. Например, отсутствует условие о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств по нему (п.3 ст.425 ГК РФ) в то время, как за просрочку арендной платы предусмотрена неустойка. В случае просрочки арендодатель вправе потребовать уплаты неустойки за время, прошедшее после окончания срока действия договора (постановление Президиума ВАС РФ от 12.11.2013 № 8171/13).
  2. Противоречивые условия договора. В одном из дел договор предусматривал право арендатора инициировать расторжение договора. Следующий пункт устанавливал санкции за предоставленное договором право. Суды указали на нарушение баланса интересов сторон (определение ВС РФ от 29.01.2016 г. № 301-ЭС15-19722).
  3. Нарушение условий договора одной из сторон. Такие действия часто ведут к спорам о расторжении договора и взыскании санкций. Например, когда арендатор неоднократно нарушает сроки оплаты (ст.619 ГК РФ) или арендодатель не предоставляет помещение либо препятствует его использованию (ст. 620 ГК РФ).
  4. Невнимательный осмотр помещений арендатором. Арендатору показалось, что имущество передано в состоянии, не соответствующем назначению, поскольку часть помещения была занята теплотрассой и лифтами. Он утверждал, что эти площади нельзя учитывать при расчете платы в силу п. 3 ст. 654 ГК РФ. Однако арендатор сам недосмотрел этот недостаток, подписав акт приема-передачи без оговорок или возражений, касающихся ненужных ему площадей. Поэтому арбитры его не поддержали (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.02.2013 г. № А11-8164/2011).
  5. Изменение арендной платы арендодателем. Арендодатель не вправе изменять арендную плату чаще одного раза в год (п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»»). Такое условие, включенное в договор аренды, является ничтожным (определение ВАС РФ от 21.02.2011 № ВАС-9525/10).

Основные виды судебных разбирательств

  • о взыскании задолженности по договорам аренды,
  • признание недействительности договора аренды,
  • о понуждении к заключению договора аренды,
  • расторжении договора аренды ранее установленного срока,
  • о переводе прав и обязанностей по договору аренды,
  • о взыскание убытков, неустоек и штрафов.

Методы предотвращения споров по договорам аренды

Подобных ситуаций можно было бы избежать, если бы арендаторы проявляли максимум внимательности при осмотре помещений и имели бы достаточный опыт работы с договорами, чтобы обезопасить себя уже в момент подписания соглашения.

Составляют договор аренды в большинстве случаев юристы арендодателей, естественно, с выгодой для арендодателя и в ущерб арендатору. Поэтому арендатору помощь юриста необходима еще на этапе согласования условий договора. Опытный юрист даст дельные консультации, примет участие в обсуждении условий аренды, проведет экспертизу проектов договоров и правоустанавливающих документов, составит протокол разногласий.

Порядок их разрешения

Сразу стоит сказать, что передача конфликта на рассмотрение суда эффективный, но не самый лучший вариант. Сначала нужно попытаться урегулировать отношения мирным способом: путем проведения переговоров и направления контрагенту претензии. Тем более, что претензионный порядок обязательно должен предшествовать направлению в суд искового заявления. В противном случае оно будет возвращено истцу (п. 5 ч. 1 ст. 129 АПК РФ). Так, суд вернул иск о признании договора аренды недействительным (Определение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого от 9.12.2016 по делу № А81-6449/2016). Даже если спор не будет полностью улажен, возможно, удастся снять хотя бы часть вопросов, что упростит судебный процесс.

Читайте также:  Как получить цифровую подпись для налоговой

Дальше останется составить исковое заявление, собрать доказательства, подкрепляющие изложенную в нем позицию и отстаивать ее в ходе судебного разбирательства. С большой долей вероятности интересы оппонента в суде будет представлять юрист. При этом следует учитывать не только профессионализм представителя, но и его уверенное и свободное поведение в зале судебного заседания, в чем, конечно, будет испытывать недостаток сторона, не имеющая своего представителя. Таким образом, может сложится неравное положение между процессуальными противниками. Тем более, что стороны несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч.2 ст.9 АПК РФ), среди которых непредставление документов, подписание мирового соглашение и т.д.

Судебная практика по договорам аренды

1. По вопросу о возможности применения ст. 301 ГК РФ «Истребование имущества из чужого незаконного владения» после прекращения договора аренды в судебной практике существует две позиции.

После прекращения договора аренды арендодатель вправе истребовать имущество на основании ст. 301 ГК РФ. Определение ВАС РФ от 04.06.2010 № ВАС-7207/10 по делу №А75-5627/2009.

2. Признание товара обремененным правами третьих лиц.

Пунктом 1 ст. 460 ГК РФ установлена обязанность продавца передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц независимо от существенности такого обременения. Однако иногда возникают ситуации, когда товар фактически передается обремененным, но суды не признают его таковым. Договор аренды сроком менее года не является обременением товара правами третьих лиц. Если имуществом, которое является объектом договора купли-продажи, в момент заключения данного договора незаконно пользуется третье лицо, оно не является обремененным правами третьих лиц. Постановление ФАС Уральского округа от 25.04.2006 по делу №Ф09-2976/06-С3.

3. Если договор аренды с победителем торгов не заключен в связи с реализацией арендатором преимущественного права, правила пункта 5 статьи 448 ГК РФ о последствиях уклонения от заключения договора не применяются. Уплаченный победителем торгов задаток подлежит возврату (пункт 1 статьи 1102 ГК РФ).

В этом случае, а также в случае удовлетворения судом требований арендатора о переводе прав и обязанностей по заключенному на торгах договору победитель торгов вправе требовать возмещения убытков, связанных с участием в торгах, если информация о наличии лица, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды, не была включена в извещение об их проведении. При этом судам следует учитывать, что отсутствие в извещении о проведении торгов такой информации не является основанием для признания торгов недействительными.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ).

4. Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Перечень услуг адвоката по договорам аренды

Юрист по вопросам аренды предоставляет следующие услуги:

  • консультативную помощь касательно заключения и исполнения арендного соглашения;
  • помощь в составлении договора аренды, включая приложения к документу;
  • проведение проверки и юридического анализа уже составленного арендного соглашения;
  • помощь в регистрации договора аренды;
  • составление претензии с целью досудебного урегулирования спорной ситуации, возникшей из-за нарушения сторонами сделки своих обязанностей;
  • составление искового заявления, касающегося спора по арендному договору, сбор доказательной базы и прочих документов и подача их в судебную инстанцию;
  • взыскание материальной компенсации за причиненный вред имущественным благам;
  • расторжение арендного соглашения;
  • взыскание с арендодателя средств, которые он вложил в помещение;
  • выселение арендодателя и процедура вселения законного арендатора;
  • различные виды конфликтных ситуаций, касающихся арендного договора.

С какой бы проблемой ни пришлось столкнуться по арендному или субарендному договору, будь то составление документа, его регистрация, взыскание компенсации либо задолженности или разрешение конфликтной ситуации досудебным или судебным способом — юристы компании «Суворов Групп» смогут оказать своевременную и квалифицированную помощь, благодаря которой любая проблема будет решена в кратчайшие сроки в рамках правового поля.

Институт подведомственности определяет предметную компетенцию арбитражных судов и разграничивает ее с компетенцией других судов (Конституционного Суда Российской Федерации и судов общей юрисдикции), а также с компетенцией иных органов, разрешающих юридические дела.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.

Как мы видим, отнесение того или иного спора к подведомственности арбитражного суда напрямую зависит от двух факторов:

  • 1) характера спорного правоотношения,
  • 2) субъектного состава спора.

Далее проанализируем, насколько правомерно отнесение к компетенции арбитражного суда спорного дела, возникшего из договора аренды недвижимого имущества, и каким субъектным составом должен обладать подобный спор.

В самом общем виде компетенция арбитражных судов определена в ст. 127 Конституции РФ и в ст. 4 и 5 закона об арбитражных судах, согласно которым к ведению арбитражных судов относится рассмотрение экономических споров и иных дел в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. В тоже время, согласно ч.4 ст.22 ГПК суды общей юрисдикции не разрешают экономические споры и другие дела, отнесенные федеральными конституционными законами и федеральными законами к ведению арбитражных судов.

Прямо в законодательстве понятие экономического спора не определено, что затрудняет толкование данного критерия подведомственности.

Экономический характер спора отражает содержание спорного правоотношения и характеризует суть взаимоотношений спорящих сторон — спор возник из предпринимательской и иной экономической деятельности. На такое понимание данного вопроса ориентировал в свое время пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 августа 1992 г. N 12/12 "О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам" Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 18 августа 1992 г. N 12/12 "О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам" / Библиотечка Российской газеты выпуск N 9, 2000 г., в котором подчеркивается необходимость исходить из существа взаимоотношений спорящих сторон.

Согласно п.1 ст.2 ГК предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. При этом экономический характер спора проявляется не только в осуществлении предпринимательской деятельности, но и в доступе к этой деятельности, а также в предъявлении иных имущественных требований.

Согласно договора аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование либо только во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Данная формулировка договора аренды здания или сооружения уточняется за счет положений, которые предусмотрены более общей нормой, содержащейся в разделе об аренде ст. 606 ГК РФ: арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование либо только во временное пользование арендатору здание или сооружение за плату.

Возмездность договора аренды нежилого помещения, как разновидности договора аренды здания или сооружения, определяется тем, что арендодатель, передавая помещение во временное пользование, получает встречное предоставление — в виде арендной платы. Кроме того, возмездность договора аренды нежилого помещения предполагает, что неуказание сторонами в договоре размера арендной платы либо способа, при помощи которого таковая может быть определена, приводит к недействительности соответствующего договора.

Таким образом, приходим следующему заключению:

отношения, вытекающие из договора аренды — это гражданские правоотношения (регламентируются нормами Гражданского кодекса РФ), это возмездные отношения (направлены на получение экономической прибыли арендодателем), что в своей совокупности соответствует правилам о подведомственности, предусмотренным ст. 28 АПК РФ. Рассмотрение спора, возникшего из спорного арендного правоотношения — есть компетенция арбитражного суда.

Действующий Арбитражный процессуальный кодекс 2002 г., по сравнению с предыдущими (1992 и 1995 гг.), значительно расширил компетенцию арбитражных судов и более детально урегулировал институт подведомственности дел арбитражным судам.

В АПК 1995 г. подведомственности было посвящено всего две статьи: 22 ("Подведомственность дел"), которая, регулировала этот институт, и 23 ("Передача споров на разрешение третейского суда"), устанавливавшая правило, согласно которому по соглашению сторон возникший или могущий возникнуть спор, вытекающий из гражданских правоотношений и подведомственный арбитражному суду, до принятия им решения может быть передан сторонами на рассмотрение третейского суда.

Читайте также:  Займ под материнский капитал на строительство петербург

Статья 22 Арбитражного процессуального кодекса 1995 г., в отличие от нового АПК, содержала примерный перечень экономических споров из гражданских правоотношений, подведомственных арбитражных судам. Так, пункт 1 части 2 предписывал следующее:

«К экономическим спорам, разрешаемым арбитражным судом, в частности, относятся споры:

о разногласиях по договору, заключение которого предусмотрено законом или передача разногласий по которому на разрешение арбитражного суда согласована сторонами».

Из толкования данного пункта следовало, что разрешение в арбитражном суде экономических споров о разногласиях по договору возможно только если заключение данного договора предусмотрено законом или только при согласовании сторонами вопроса о подведомственности, что на практике вызывало множество споров. В качестве примера рассмотрим Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда от 06.06.2000 г. № 8069/99.

Из материалов дела следует, что между арендодателем и арендатором имелся договор на аренду нежилого помещения, сроком до 31.12.98.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В пункте 5.2 договора стороны предусмотрели, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон.

Арендодатель известил арендатора о том, что 31.12.98 г. заканчивается срок действия названного договора, и сообщил о необходимости предоставления документов для переоформления договора на новый срок. Из материалов дела следует, что 08.02.99 г. арендодатель направил арендатору проект нового договора, который был подписан последним с протоколом разногласий.

В связи с тем, что возникшие разногласия не были урегулированы, арендатор обратился в арбитражный суд с требованием об обязании арендодателя заключить договор на условиях предлагаемой им редакции.

В соответствии с частью 2 статьи 22 АПК РФ споры, связанные с разногласиями по договору, подведомственны суду в случаях, если заключение договора предусмотрено законом или передача разногласий по нему на разрешение арбитражного суда согласована сторонами.

В деле отсутствуют документы, подтверждающие соглашение сторон о передаче возникшего спора на рассмотрение арбитражного суда.

Арбитражный суд, принимая дело к производству и вынося решение, исходил из того, что истец вправе был передать данный спор на разрешение суда в силу п. 1 статьи 621 ГК РФ. Согласно указанной статье, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Доказательства наличия иного арендатора на спорные помещения отсутствуют.

Следовательно, вывод суда о том, что в данном случае спор был подведомствен арбитражному суду и арендодатель обязан был заключить спорный договор, сделан по недостаточно исследованным обстоятельствам дела и с нарушением норм материального и процессуального права.

Таким образом, судебные акты подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду необходимо также исследовать вопрос о том, не составлялся ли сторонами какой-либо документ о их согласии на передачу преддоговорного спора на рассмотрение арбитражного суда.

То есть, ранее, отнесение к подведомственности арбитражного суда спора, связанного с разногласиями по договору, было возможно только в том случае, если заключение договора предусмотрено законом или передача разногласий по нему на разрешение арбитражного суда согласована сторонами.

Таким образом, мы определили, что правовой характер спора, возникшего из договора аренды недвижимого имущества, позволяет отнести его к компетенции арбитражного суда. Далее определим субъектный состав спорного арендного правоотношения, который также ставится законодателем в прямую зависимость в решение вопроса об отнесение к компетенции арбитражного суда каждого конкретного спора.

Исходя из общих положений части 2 статьи 27 АПК РФ, к числу субъектов судебного спора, относящегося к компетенции арбитражного суда, относятся следующие: юридические лица, граждане, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющие статус индивидуального предпринимателя, а в случаях, предусмотренных АПК и иными федеральными законами Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы, должностные лица, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждане, не имеющие статуса индивидуального предпринимателя.

Поскольку спор, возникший из договора аренды недвижимого имущества, по своему характеру, как уже отмечалось выше, относится в категории экономического спора, возникшего из гражданских правоотношений, то при определении особенностей подведомственности по мимо общей 27 статьи АПК необходимо руководствоваться правилами статьи 28 АПК РФ, которая определяет субъектный состав спорного правоотношения, подлежащего рассмотрению арбитражным судом.

Данная статья детализирует общие правила подведомственности дел арбитражным судам: арбитражным судам подведомственны дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, возникшие между юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных АПК и иными федеральными законами, — и другими организациями и гражданами.

Значит, по правилам подведомственности экономических споров и иных дел, возникающих из гражданских правоотношений, арбитражным судом в порядке искового производства будет рассматриваться спор, возникший из договора аренды недвижимого имущества, при условии, что сторонами в таком споре выступают:

Во-первых, юридические лица, т.е. организации, которые имеют в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечают по своим обязательствам этим имуществом, могут от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде (ст.49 ГК).

Во-вторых, граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющие статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке. В соответствии со ст.23 ГК РФ граждане вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Для подведомственности экономического спора, возникающего из договора аренды недвижимого имущества, арбитражному суду необходимо, чтобы спор возник между юридическими лицами, гражданами-предпринимателями либо между организацией и гражданином-предпринимателем. Правило о подведомственности спора арбитражному суду сохраняется до тех пор, пока гражданин не утратит статус индивидуального предпринимателя.

В связи с чем, сохраняют свое значение по подведомственности споров с участием граждан-предпринимателей разъяснения, содержащиеся в п.13 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" / Библиотечка Российской газеты выпуск N 13, 2000 г.. Где прописано, что споры между гражданами, зарегистрированными в качестве индивидуальных предпринимателей, а также между указанными гражданами и юридическими лицами разрешаются арбитражными судами, за исключением споров, не связанных с осуществлением гражданами предпринимательской деятельности.

Учитывая, что гражданин, занимающийся предпринимательской деятельностью, но не прошедший государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя, не приобретает в связи с занятием этой деятельностью правового статуса предпринимателя, то и споры с участием таких лиц, в том числе связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, в соответствии со ст.22 ГПК подведомственны суду общей юрисдикции. При разрешении данных споров могут быть применены положения ГК об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (п.4 ст.23 ГК).

С момента прекращения действия государственной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя, в частности в связи с истечением срока действия свидетельства о государственной регистрации, аннулированием государственной регистрации и т.п., дела с участием указанных граждан, в том числе и связанные с осуществлявшейся ими ранее предпринимательской деятельностью, подведомственны судам общей юрисдикции, за исключением случаев, когда такие дела были приняты к производству арбитражным судом с соблюдением правил о подведомственности до наступления указанных выше обстоятельств.

Таким образом, при условии, что если хотя бы одной из сторон спора, возникшего из арендный отношений — истцом или ответчиком (а если в деле несколько истцов или ответчиков, то хотя бы один из них) выступает гражданин, не являющийся индивидуальным предпринимателем (однако привлечение к участию в деле такого гражданина уже в ходе рассмотрения дела арбитражным судом не влияет на рассмотрение дела арбитражным судом), то данный спор подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции и не может быть отнесён к подведомственности арбитражного суда.

В случае, когда сторонами спора, возникшего из арендных отношений является — юридическое лицо, в том числе иностранное, индивидуальный предприниматель, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, государственные и иные органы — то данный арендный спор относится к компетенции арбитражного суда соответствующего уровня.

Ссылка на основную публикацию
Список призванных на великую отечественную войну
Обобщенный банк данных «Подвиг народа в Великой Отечественной войне 1941–1945 гг.» (далее – ОБД «Подвиг народа») создан по инициативе Департамента...
Составить проект перепланировки квартиры
Что такое проект перепланировки? Проект перепланировки и/или переустройства – это обязательный документ, необходимый для получения разрешения на перепланировку. Проект необходим...
Составить протокол допроса свидетеля
ГАРАНТ: См. данную форму в редакторе MS-Word Приложение N 11к приказу Федеральной налоговой службыот 8 мая 2015 г. N ММВ-7-2/189@...
Список сноса домов по программе реновации
Мэрия Москвы утвердила список домов под снос в Москве в 2020 году. Программа реновации стартовала в 2017 году 1 августа,...
Adblock detector