Узаконить строительство частного дома

Узаконить строительство частного дома

Российское законодательство в сфере недвижимости и земельного права оставляет бесконечное количество вариантов развития событий в случае, если вы самовольно возвели сооружение на земельном участке, не закрепленном за вами. Последние корректировки земельных законодательных актов, призванные усовершенствовать процесс оформления таких построек, привнесли в процедуру еще больше бюрократических проволочек и барьеров.

Как узаконить дом на земельном участке? Такой вопрос решается различными способами.

Как узаконить дом на земельном участке

Причин, по которым постройка требует легализации, великое множество. Основными являются такие ситуации, как:

  • Приобретение дома в законодательном периоде, не требующем регистрации собственности;
  • Переход земли и недвижимости, возведенной на ней, по наследству;
  • Самовольное возведение построек и сооружений, без согласования с органами земельного надзора;
  • На земельном участке, который находится в собственности владельца постройки;
  • На земле, не принадлежащей собственнику постройки.

Чаще всего собственники домов и дачных сооружений не задумываются о необходимости легализации самовольно возведенного сооружения. Однако в случае, если постройка не оформлена законодательно, государство имеет право требовать ее ликвидации или передачи в пользование муниципалитету.

Самый безопасный вариант для собственника, когда земля со всеми постройками не узаконена вообще — ее, как бы, не существует по бумагам. В этом случае государство не может предъявить права на собственность. Но и здесь есть свои минусы – такие постройки не обслуживаются муниципалитетом, им не присваиваются адреса.

Для утверждения владения бесхозным участком, либо землей, доставшейся по наследству, необходимо обратиться в местные органы самоуправления.

Если же участок находится в аренде – важно решить вопрос о его приобретении до начала процедуры узаконивания собственности, возведенной нелегально.

После того, как будет улажен вопрос с владением землей, можно приступать к процедуре юридического оформления в собственность самовольно возведенной постройки. Так как узаконить построенный дом на собственной земле?

Существует два типа процедуры узаконивания таких построек – административная и судебная.

Как узаконить построенный дом на собственной земле без суда

В 2006 году, когда был принят ФЗ № 93, предполагающий узаконивание нелегально возведенных сооружений по упрощенной схеме, граждане получили возможность перевода жилых домов в собственность через административную процедуру.

Законом декларируется необходимый перечень документов для осуществления легализации постройки:

  • Стандартная декларация (если регистрируемая постройка не требует специального разрешения);
  • Техпаспорт (для зарегистрированной недвижимости);
  • Документы, подтверждающие земельную собственность;
  • Кадастровая документация, для неоформленного участка, или участка без заключения от садоводческого общества о границах постройки.

Поэтому, перед тем, как начать оформление дома на земельном участке, необходимо также предоставить в органы земельного надзора документы для получения необходимого разрешения на строительство. Пакет документов по этому вопросу обязательно должен содержать в себе заявление, свидетельство о владении в собственности земельным участком, на территории которого возведена нелегальная постройка, градостроительные документы, подтверждающие планировку участка, план-схему участка земли, на котором обозначены размещенные жилые постройки.

После получения на руки разрешения на строительство, подается комплект документов на разрешение ввода в эксплуатацию. Это:

  • Заявление;
  • Документы, устанавливающие право владения землей;
  • Градостроительная документация с планом участка;
  • Разрешение на строительство;
  • Официальный акт приемки постройки;
  • Документация, подтверждающая, что объект капремонта соответствует всем техническим требованиям строительных регламентов, за подписью лица, осуществившего возведение постройки;
  • Документация, подтверждающая, что объект капремонта соответствует всем техническим требованиям, за подписью работников служб, эксплуатирующих инженерные сооружения постройки;
  • План-схема с отображением расположения достроенного объекта капстроительства, различных инженерно-технических сетей и проводок на участке, а также схема самого участка.

Однако, даже подав все документы, собрав все разрешения, вы не можете быть уверены в том, что оформление дома после строительства на земельном участке пройдет благополучно. Во-первых, процедура регистрации занимает длительное время. А во-вторых, исходя из статьи 222, пункта второго, ГК Российской Федерации, лицо, осуществившее возведение постройки нелегально, не получает прав собственности на это здание. Следуя этому же пункту, объект подлежит сносу, и не может сдаваться/наниматься в аренду, продаваться. Однако третья часть данной статьи предполагает, что владелец участка, получивший его по наследству, может оспорить право собственности на нелегально возведенный объект в судебном порядке.

Как узаконить дом на земельном участке через суд

Как узаконить построенный дом на собственной земле? Перед тем, как подавать в судебные органы исковое заявление, необходимо озаботиться сбором всех требуемых документов.

Оформление дома на земельном участке через суд требует следующих бумаг:

  • Документы, устанавливающие право владения землей, на которой возведена нелегальная постройка;
  • Документация, утверждающая факт возведения постройки, а также отражающая затраты, понесенные владельцем участка на строительство нелегального сооружения;
  • Технический паспорт, выданный БТИ в качестве подтверждения существования самовольно возведенной постройки;
  • Выписка, содержащая сведения о том, что самовольно возведенная постройка не является объектом собственности других граждан, кроме заявителя. В ней также указывается, что на нее не претендуют третьи лица и не существует ограничений для утверждения сооружения правом собственности. Запрашивается в едином госреестре прав на недвижимость и сделок с ней;
  • Заключение специальной технической комиссии о фактическом состоянии постройки, ее экологическом статусе. Такие же заключения необходимо получить в санэпидстанции и в противопожарной службе.

Дополнительный плюс в пользу истца даст строительно-техническая экспертиза, которая подтвердит, что постройка возведена без нарушений действующих строительных и технических норм и правил.

После сбора всех необходимых документов необходимо будет уплатить стандартную государственную пошлину, сумма которой будет определяться стоимостью возведенного объекта и потраченных на его возведение стройматериалов. Такое судебное обращение рассматривается как имущественный спор.

Читайте также:  Продать квартиру после приватизации без налога

При положительным решении обращения истец получает возможность зарегистрировать право собственности на нелегально возведенное жилое сооружение. Это регламентируется ФЗ № 122.

Невозможно будет добиться положительного решения суда в случае, если истец не имеет законных оснований на владение землей. Если у земельного участка есть иной хозяин, он может заявить свое право собственности на вашу постройку – в этом случае вы не добьетесь даже справедливой компенсации за строительные расходы.

Известно, что далеко не все построенное в последние годы, будь то баня на частном участке или огромный торговый центр, имеет законное право на существование. По самым разным причинам люди не делают то, что положено. То есть сначала надо "построить" дом на бумаге и, лишь получив все согласования, начать рыть котлован и возводить стены. И не важно, вырос самострой по незнанию закона или сделано это совершенно сознательно. Но факт остается фактом — в последние годы отечественные суды рассматривают огромное количество дел, когда истцы просят суды о признании права собственности на их незаконное сооружение.

Так что на сегодня в стране накоплен немалый опыт рассмотрения подобных дел. Но как показывает анализ, проведенный Верховным судом, единой практики еще нет. И то, что разрешает один регион, в другом запрещают. Именно поэтому периодически Верховный суд собирает судебную практику по наиболее значимым для граждан "темам" и дает свои разъяснения.

Причем делает это не столько для истцов и ответчиков, сколько для своих коллег в региональных судах.

Но тем, кто может столкнуться с подобной правовой коллизией, будет интересно знать позицию по "незаконнорожденным" сооружениям Верховного суда страны.

Итак, главный вопрос: можно ли сначала построить, а потом узаконить построенное? Можно. Но делается это исключительно через решение суда. И с соблюдением неких четких правил и критериев.

А где судиться? Часто граждан с исками о самострое местные суды отправляют в арбитраж. Верховный суд заявил — это неправильно. Такой спор подведомственен судам общей юрисдикции. Даже то обстоятельство, что незаконно построено нежилое здание и оно теоретически может использоваться для предпринимательства, а также если самострой возвел индивидуальный предприниматель, ничего не меняет.

Верховный суд особо оговорил очень важный момент. Прежде чем принять такой иск к рассмотрению, судья должен поинтересоваться, есть ли в деле документы, показывающие, что хозяин самостроя пытался всеми возможными способами его узаконить. Например, писал чиновникам, обращался по инстанциям, просил разрешение на строительство. При этом не важно, отказали человеку или вообще не ответили. Важен факт попыток узаконить строение. В общем, из документов должно быть понятно, что гражданин сделал все, что мог, но не нашел взаимопонимания. Вот тогда это судебное дело. Если истец не заморачивался с разрешениями вообще, а прямиком отправился в суд, то иск не следует принимать.

Главная мысль, которую в анализе неоднократно подчеркивает Верховный суд, звучит так: отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

А вот еще важный тезис Верховного суда. Запрет на строительство незаконного сооружения суд может накладывать не только на ответчика, но и на строителей. Дело в том, что часто суды на местах по иску соседей самостройщика или чиновников запрещают возводить здание, а работы продолжаются. Получается следующая картина: ответчик все признал, но к строителям решение суда не относится, они вроде как ни при чем и просто работают на спорном объекте.

Другая важная поправка, пишет Верховный суд, состоит в следующем: после положительного решения для местных судов обязательным правилом должно стать указание всех данных на самовольную постройку. Чтобы здание можно было идентифицировать. Дело в том, что если суд велит узаконить сооружение, то решение суда — главный документ, по которому проведут госрегистрацию права. Так что суд обязан записать в решении имя хозяина, адрес здания, его назначение, площадь и есть ли в нем доли других людей.

Часто с исками в суд идут дольщики, которые вложили деньги в строительство незаконно возведенного многоквартирного дома. Приходят они в суды, когда дом достроили, а хозяин не может его задним числом узаконить. Тогда он предлагает людям идти в суд и просить признать за ними право собственности каждого на свою долю. Это очень распространенный способ у тех, кто незаконно возводит многоэтажки фактически на шести сотках. В подобных случаях, говорит Верховный суд, местные судьи в первую очередь обязаны проверить, были ли нарушены таким строительством нормы и законные интересы других людей. В качестве примера приведен некий иск, когда суд не проверил все. А именно, на чьей земле выросло здание, и отдал квартиру в нем дольщику. Оказалось, что участок находится в муниципальной собственности, а застройщик взял его в аренду на несколько лет под магазин из легких конструкций, а построил дом на сотни квартир. Хотя решение об изменении назначения земли не принималось.

Существует некое юридическое понятие — "приобретательная давность". Это когда гражданин годами чем-то бесхозным открыто владеет. Тогда по прошествии нескольких лет вещь по этой самой "приобретательной давности" становится его. По жилью эта норма составляет 15 лет. Так вот, Верховный суд подчеркнул: на самострой, возведенный на участке, который хозяин занимает незаконно, эта самая "давность" не распространяется. Пример — дело некой гражданки, которая почти 20 лет владела пристройкой, возведенной не на ее участке, а на соседнем, но государственном. Дама просила признать пристроенный дом ее собственным. Но ей отказали именно из-за того, что земля под домом женщине не принадлежит. Особо подчеркнул Верховный суд и такой момент. Когда речь идет о самострое, суд должен применять к нему градостроительные и строительные нормы, которые действовали на момент появления здания. А то часто суды применяют новые нормы к тем сооружениям, которые возвели задолго до их появления. И еще, если градостроительные и строительные нормы при возведении самостроя нарушены, его узаконить не выйдет. Кстати, незаконно построенный объект должен еще отвечать санитарному, экологическому и всем прочим нормам законодательства.

Читайте также:  Доверенность на недвижимость с правом продажи образец

Вот еще интересный момент — не получится признать право собственности только на часть самовольной постройки. Так некая гражданка попросила в собственность гаражный бокс, тогда как весь гаражный комплекс оказался самостроем. Ей отказали.

И еще один крайне важный пункт, на который обратил внимание Верховный суд: суды на местах обязательно должны интересоваться категорией земли, на которой вырос незаконный объект. Одно дело, когда дом построил собственник земли или когда он залез на чужую территорию, на которой строить нельзя.

Верховный суд говорит, что есть ограничение, которое обойти нельзя. Часто гражданам дают землю и даже разрешают строить, но в тех же документах оговорен запрет на дополнительное строительство. Так, часто коммерсанты, которым разрешили построить кафе, магазин, отель или нечто подобное, решают "достроить" имеющееся здание. Либо возвести пристройки, либо добавить этажей. Узаконить такой самострой, при наличии запрета на дополнительное строительство, не получится никаким решением суда.

Последние изменения: Июнь 2019

Самостоятельная стройка должна быть согласована со множеством инстанций, определяющих соответствие будущего жилья нормам. Если владельцы недвижимости игнорируют положения закона, могут возникнуть большие проблемы, если строительство велось с нарушениями, либо запланирована продажа. Легализация самостроя – обязательная процедура, которая поможет оформить документы на собственность и иметь полное право распоряжаться ею по собственному усмотрению.

Чтобы избежать риска быть оштрафованным на крупную сумму или получить предписание на снос жилья, нужно пройти процедуру узаконивания самовольной постройки.

Что признается самостроем

Согласно законодательным положениям, к самострою относят различные варианты построек, по разным причинам не согласованные с административными структурами населенного пункта, в пределах которого они расположены.

Распознать, что такое самострой, довольно легко. Есть ряд характеристик, свойственных объектам самостроя:

  1. Построен объект на земле, которая не была надлежащим образом оформлена в собственность владельца.
  2. Объект строительства появился на участке, чье целевое назначение не предполагало этот вариант использования.
  3. Построен дом, иное строение, в обход согласования у различных административных структур.
  4. Возведение объекта происходит с нарушением норм градостроения, иных требований (например, пожарная безопасность), в результате чего получить согласование застройки не удалось.

Любой из данных вариантов – серьезный повод обеспокоиться относительно будущего права собственности и права распоряжения имуществом. Чем быстрее решить вопрос с незаконным строением на частном участке, тем меньше проблем ждет владельца.

Последовательность действий узаконить самострой

Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:

    более простой вариант – административный порядок согласования; при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.

Второй вариант процедуры – более затратный и сложный, применяется только тогда, когда вариант упрощенного согласования с администрацией не получился.

Право на легализацию

Перед тем, как определиться с порядком действий, следует оценить свои шансы на успех, исходя из установленных правил оформления самостроя.

Чтобы узаконить дом без разрешения на строительство, предстоит решить вопросы:

    Право на землю. Отсутствие разрешительной документации не исключает возможность легализации самовольной постройки, но делает ее сложнее. Претендовать на узаконивание прав на недвижимость, необходимо являться собственником земли, либо арендовать ее на определенных условиях. Соответствие типа постройки целевому назначению земли (например, жилой дом – на участке под ИЖС). Характеристики объекта. Постройка должна отвечать ограничениям, установленными в рамках плана территории, разрешительных бумаг. Соблюдение интересов и прав других лиц, гарантия отсутствия предпосылок, угрожающих благополучию граждан. Оформление права на недвижимость по доброй воле.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку. Образец (22,1 KiB, 3 638 hits)

Исковое заявление о признании права собственности на объект недвижимости. Бланк (21,4 KiB, 2 065 hits)

Упрощенное оформление

Дальнейший порядок действий зависит от конкретных обстоятельств застройки и типа объекта. Для построек с нежилыми помещениями, возведенными на территории садоводческого товарищества, алгоритм действий следующий:

  1. Заказ техплана через кадастровую службу. Подготовка технического плана инженером – платная процедура, требующая затрат.
  2. Оплата пошлины за регистрацию собственности (можно воспользоваться терминалом МФЦ или любым другим банкоматом).
  3. Подача заявления на регистрацию права собственности через сотрудника МФЦ. К заявлению прикладывают подготовленный техплан.
  4. В течение ближайшей пары недель рассматривается вопрос о допустимости регистрации и далее заявителю выдают подтверждающий право собственности документ.

Если объект недвижимости – постройка на собственном участке ИЖС или ЛПХ (личное подсобное хозяйство), чтобы получить техплан, кадастровый инженер должен получить от владельца согласованное разрешение на постройку.

Если разрешение на строительство отсутствует

В Пензе снесена постройка Михайловской обители. penzanews.ru

При самовольной застройке разрешения на строительство не имеется. Значит собственнику предстоит посетить МФЦ для подачи запроса о предоставлении ГПЗУ градостроительного плана на землю. После получения ГПЗУ готовится схема участка с определением местоположения объекта строительства.
Снова обращаются в МФЦ для согласования строительства с приложением к заявлению ГПЗУ и подготовленной схемой участка.

Читайте также:  Сроки выплаты по каско при дтп

Разрешение на строительство дает право на выполнение строительных работ и легализацию объекта. С разрешением на строительство обращаются с просьбой подготовить технический план, на основании которого далее регистрируют постройку.

Если в процессе получения разрешения, подготовки техплана или регистрации получен отказ, следующим этапом, как узаконить самострой, станет судебное разбирательство.

Судебное согласование

Так как незаконных построек в Москве и области (например, дачных домов) довольно много, рекомендуется следить за тем, чтобы в процессе строительства неукоснительно соблюдались нормативы и требования по закону. Иначе не избежать негативных последствий вплоть до полной потери недвижимости.

Обращению в суд всегда предшествует попытка легализации в административном порядке. Обойти досудебный порядок согласования постройки невозможно. Только получив отказ на любом из этапов легализации человек получает право на рассмотрение дела в суде.

Исковое заявление о признании права на собственность составляется согласно общих норм ГПК РФ.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку. Образец (22,1 KiB, 3 638 hits)

Исковое заявление о признании права собственности на объект недвижимости. Бланк (21,4 KiB, 2 065 hits)

Основные требования к иску:

  1. Указание, на каких основаниях гражданин возвел постройку на рассматриваемом участке земли (частная собственность или долгосрочная аренда). В подтверждение слов ссылаются на прилагаемую копию документа – выписку ЕГРН, дополненную кадастровым планом.
  2. Описание вида объекта недвижимости, установленного в техплане.
  3. В тексте искового заявления указывают лицо, построившее объект и время строительства (если работы велись подрядчиками – прилагают копию договора с ними, если строительство велось своими силами – чеки, квитанции о покупке материалов).
  4. Так как обращению в суд предшествует отказ в согласовании, указывают, кто именно отклонил просьбу в выдаче разрешения (прилагают копию отказного письма) и приводят обоснования, вынудившие отказать.

В силу того, что предыдущее согласование проводилось с муниципальными структурами, ответчиком по иску указывают именно его.

Как свидетельствует судебная практика, результат рассмотрения дела полностью зависит от аргументации исковых требований со ссылками на законодательство и прилагаемой документации.

Перечень позиций высших судов к ст. 222 ГК РФ "Самовольная постройка" (72,6 KiB, 2 557 hits)

Подготовленный пакет бумаг для суда включает:

    копии заявления и приложений, подготовленные для сторон процесса; оценочное заключение, на основании которого рассчитывалась государственная пошлина; бумаги, свидетельствующие о принадлежности земли конкретному собственнику; техплан, иное документальное подтверждение о наличии самостроя на участке; справки, свидетельствующие об отсутствии нарушений СНиПов и угроз жизни и здоровью окружающих; документ, подтверждающий факт того, что возведение объекта не вызвало ущемления прав других граждан; бумаги о предварительной работе по согласованию и ответах из муниципальных органов (с согласованием или отказом); оплаченная квитанция госпошлины.
    в регионе расположения спорного объекта; в мировом суде при стоимости имущества менее 50 тысяч рублей; в районном суде при превышении стоимости объекта 50 тысяч рублей.

После заслушивания сторон, их позиции и доводов, судья выносит решение. При положительном вердикте собственник вместе со вступившим в силу постановлением обращается в МФЦ или напрямую в отделение Росреестра для регистрации собственности.

При регистрации прилагают новый пакет документации:

    заявление с просьбой зарегистрировать объект собственности; квитанцию об оплате регистрационной пошлины; паспорт заявителя; судебное решение, в котором указано, что оно вступило в силу; техпаспорт объекта легализации.

Последствия неузаконенного самостроя

Несмотря на сложности процесса согласования строительства, лучше придерживаться установленных законом требований. В противном случае, собственника ожидают куда большие проблемы, чем просто запрет на возведение постройки. Помимо штрафа, который может достигать 1 миллиона рублей, владельцу могут вынести предписание о сносе.
К негативным последствиям относят и существенные ограничения в праве распоряжения недвижимостью – ее невозможно продать или распорядиться иным образом, если не будет подтверждено право собственности.

Когда самовольное строительство привело к созданию ситуации, опасной для жизни окружающих, с риском для здоровья других граждан, либо объект нарушает права, собственника заставят снести строение в принудительном порядке.

Отсутствие достаточных знаний этапов строительства и игнорирование требований законодательства часто приводят к рассмотрению дела в суде, с серьезными издержками на подготовку к разбирательству. Кроме того, нет никаких гарантий, что судья примет решение в пользу собственника строительного объекта.

По этой причине настоятельно рекомендуется накануне начала стройки заручиться согласием надзорных органов и лишь затем заниматься строительством. Рассмотрение вопроса в суде требует юридической подготовки, знаний, как узаконить самовольную постройку, в соответствии с земельным, строительным, жилищным законодательством, и умения правильно аргументировать. По этой причине, если не удалось согласовать постройку в административном порядке, рекомендуется обратиться к опытному юристу.

Закон о самострое, активно обсуждаемый законодателями летом 2018 года, должен предельно ясно дать определения самовольным постройкам и регламентировать порядок их сноса. Кроме того, нарушителям предоставляется срок лот 3 месяцев до 3 лет на ликвидацию несоответствий, что исключает возможность быстрого сноса объектов.

Законодатели также устанавливают ограничения, препятствующие сносу построек по усмотрению муниципалитета. К таким ситуациям относят постройки на земле, право собственности которой доказать не удалось, однако само строение возникло на участке еще до принятия ЗК РФ. Нельзя несогласованно снести здания, возведенные в отсутствие строительного разрешения до начала действия Градостроительного Кодекса (закон №73-ФЗ от 07.05.1998 года).

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Ссылка на основную публикацию
Уведомления для родителей о неуспеваемости
Для дошкольников и учеников 1-11 классов 16 предметов ОРГВЗНОС 25 Р. Доводим до вашего сведения, что ваш сын ____________ по...
Требования к составлению завещания
Перед составлением завещания нотариус обязан побеседовать с завещателем для выяснения его истинной воли. Это обстоятельство особенно важно при удостоверении завещания...
Требования к товарам используемым при выполнении работ
Elnur_ / Depositphotos.com Заказчик на основании проектной документации, прошедшей в установленном порядке государственную экспертизу, установил в документации об аукционе, также...
Увеличение доли уставного капитала ооо
• Регистрация • Внесение изменений • Ликвидация Сайт используетгоссервисы: Необходимая при заполнении форм информация: Из данной статьи Вы узнаете, как...
Adblock detector